تأثیر فوت مستأجر بر اعتبار اجاره
مرجع صدور: شعبه ۱۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران
چکیده:
در اجاره املاک مسکونی، در صورت فوت مستأجر، ورثه او قائممقام وی محسوب میشوند و اصولاً شخصیت طرف مقابل علت عمده عقد نیست که با انتفای آن عقد منحل شود.
مستندات
تاریخ رای نهایی: ۱۳۹۳/۰۶/۲۳ شماره رای نهایی: ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۷۷۷
رای بدوی
در خصوص دعوی م.ه. بهوکالت س.ق. و ف.د. بهطرفیت ۱-ر.ص. ۲-ح. ۳-ح.م. به خواسته صدور حکم بر خلع ید از ششدانگ یکباب خانه جزء پلاک ثبتی ۴۹/۲۳۹۹ مفروز و مجزی شده از پلاک ۱۵ بخش ۱۰ تهران به انضمام خسارت دادرسی به استناد سند مالکیت و پاسخ استعلام ثبتی شماره ۴۷۴۱۲-۱۲/۹/۱۳۹۲ اداره ثبت جنوب غرب تهران وکالتنامه وکیل، با توجه بهاینکه در دعوی خلع ید وجود دوجزء باید احراز و اثبات شود، اول اینکه مالکیت خواهان بر مال مورد دعوی محرز باشد و دوم آنکه اثبات ید خوانده برمال خواهان بلاجواز یا استیلای خوانده برحق خواهان بهنحو عدوان باشد. و در مانحنفیه هرچند بهدلالت سند مالکیت و پاسخ استعلام ثبتی مذکور از اداره ثبت جنوب غرب تهران خواهان مالکیت در ملک پلاک متنازعفیه دارد. و بهدلالت اجارهنامه عادی شماره ۹۵۹۴ مورخ ۱۰/۱/۹۱ خوانده مستأجر خانه پلاک متنازعفیه هستند. و بر طبق دادنامه ۶۳۱-۲۷/۱۱/۹۲ حوزه ۸۲۴ شورای حل اختلاف مجتمع ۱۷ تهران مدت اجارهبها هنوز منقضی نشده و مبلغ ده میلیون ریال مسترد نگردیده و تصرفات استیجاری ادامه دارد بنابراین ازآنجائیکه بر اساس قرارداد اجاره منعقده بین طرفین دعوی روابط استیجاری آنان تابع مقررات قانون سال۷۶ بوده و خواهان بر اساس مقررات این قانون فقط استحقاق درخواست تخلیه مورد اجاره را دارد و انقضاء مدت موجب غاصبانه بودن تصرفات خوانده محسوب نمیگردد. و درنتیجه به جهت مذکور تخلیه مورد اجاره قبل از تأدیه مبلغ ودیعه و به طریق اولی خلع ید موقعیت قانونی نخواهد داشت. علیهذا دادگاه دعوی خواهان را به لحاظ عدم احراز عدوانی بودن تصرفات خوانده غیروارد تشخیص و مستنداً بهمواد ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد۱ و۴ قانون مالک و مستأجر مصوب ۷۶ و مواد ۳۰۸ و۳۱۱ و۴۸۸ قانون مدنی حکم بربطلان دعوی خواهان صادر میگردد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران میباشد.
رئیس شعبه ۱۸۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ نیک بخش
رای دادگاه تجدید نظر
دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۱۳۶۰۰۳۰۹ مورخ ۱۳۹۳/۴/۱۷ صادره از شعبه ۱۸۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر بطلان دعوی تجدیدنظر خواه م.ه. با وکالت ف.د. به خواسته خلع ید از یک باب خانه به پلاک ثبتی ۲۳۹۹/۴۹ مفروز و مجزی شده از پلاک ۱۵ واقع در بخش ۱۰ تهران اشعار دارد مآلاً موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمیباشد زیرا که اولاً هرچند مراتب مالکیت تجدیدنظرخواه نسبت به پلاک ثبتی مورد ترافع به دلالت جوابیه استعلام ثبتی بهعملآمده با اداره ثبتاسناد جنوب غرب تهران مفروغعنه میباشد لیکن از شرایط و ارکان طرح دعوی خلع ید همانا احراز تصرفات غاصبانه متصرف یا متصرفین در پلاک مورد تنازع میباشد این در حالیست که در مانحنفیه مبنای تصرفات تجدیدنظر خواندگان در خانه موضوع خواسته در راستای قرارداد اجاره مورخ ۱۰/۱/۱۳۹۱ بوده که تاکنون نیز مدت آن منقضی نشده است فلذا تصرفات آنان مأذون تلقی و خروج موضوعی از بحث تصرفات غاصبانه دارد. ثانیاً مادامی که قرارداد اجاره که از زمره عقود لازم میباشد بهطریق قانونی قبل از انقصاء مدت آن منتهی به انحلال نگردد همچنان از حمایت قانون برخوردار میباشد و ادعای وکیل تجدیدنظر خواه مبنی بر اینکه قرارداد اجاره قائم به شخص (مورث تجدیدنظر خواندگان) بوده و با فوت وی قابل انتقال به ورثه نبوده است وارد نمیباشد به جهت اینکه مطابق صراحت مواد ۲۱۹ و ۲۲۱ از قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائممقام قانونی آنها لازمالاتباع میباشد که با فوت مستأجر ورثه وی که همان تجدیدنظر خواندگان میباشند قائممقام متوفی محسوب و آثار عقد اجاره کماکان در مورد آنان ساری و جاری میباشد ازاینرو دادنامه تجدیدنظر خواسته که بر همین اساس صادر گردیده است خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و دادگاه ضمن ردّ درخواست تجدیدنظر خواهی مستنداً به قسمت اخیر ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معترضعنه را تأیید و استوار مینماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.
رئیس شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
امانی شلمزاری ـ کریمی
