سایت حقوقی دادآور
اصولا دعاوی موجر و مستاجر به دو دسته دعاوی ساده و نسبتا پیچیده قابل تقسیم است.
دعاوی ساده و مرسوم مربوط به روابط استیجاری عبارت است از مطالبه اجارهبها به عنوان طلب از سوی مالک و همچنین درخواست تخلیه عین مستاجره. در خصوص دعاوی کمی پیچیده و تشریفاتی میتوان به دعوای تجویز انتقال منافع به غیر اشاره کرد. به طور خلاصه باید گفت که این دعوا در مواردی از سوی مستاجر مطرح میشود که در قرارداد اجاره رسمی یا عادی، حق انتقال منافع عین مستاجره از وی صریحا یا در قرارداد اجاره با سکوت سلب شده باشد. به موجب قانون، در موارد سکوت اصل بر عدم امکان انتقال منافع عین مستاجره از سوی مستاجر به افراد ثالث است. به این ترتیب مستاجری که حق کسب و پیشه و تجارت پیدا کرده است، باید به مالک خود پیشنهاد تملک آن حق مالی را بدهد. در صورتی که مالک به هر دلیلی نخواهد حق کسب و پیشه و تجارت را از مستاجر بخرد، حداقل باید اجازه انتقال مورد اجاره را توام با حق کسب و پیشه و تجارت به افراد ثالث بدهد زیرا در غیر این صورت مستاجر ضرر خواهد کرد.
بر اساس قانون نیز در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجارهنامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
هر گاه در اجارهنامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجارهنامهای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حقکسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد، والا مستاجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه حقوقی مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیمکننده سند اجارهنامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجارهنامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال میکند و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد کرد، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قایممقام مستاجر سابق خواهد بود.هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود، حکم مزبور ملغیالاثر خواهد بود. اضافه بر آن در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت. همچنین باید در نظر داشت که حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهدبود.
حق کسب و پیشه و تجارت عبارت است از حقی که به موجب فعالیت اقتصادی مکان تجاری توسط مستاجر ایجاد میشود. این حق مالی مستقلا قابل نقل و انتقال است.
باید توجه داشت در مواردی که مستاجر حق انتقال منافع ملک را به دیگران ندارد، مالک و موجر برای خرید و تملک حق کسب و پیشه و تجارت بر هر شخص دیگری ارجحیت دارد. در این حالت دادگاه حقوقی ابتدا به مالک اخطار میکند که بنا به حق تقدمش منافع آن ملک را خریداری کند.
نکته دیگر اینکه انتقال اجباری ملک به ثالث در موارد خودداری مالک از تملک عین مستاجره و عدم اجازه انتقال به غیر، تنها با سند رسمی امکانپذیر است. در ضمن مهلت این انتقال شش ماهه است.
شروع اختلاف
خواهان آقای کاظم… (کارمند دفتر حمایت قضایی ایثارگران) به موجب دادخواستی منضم به اجارهنامه رسمی مورخ ۱۲/۵/۱۳۵۷، در اظهارنامه رسمی مبنی بر دعوت موجر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت اظهار میکند: « اینجانب به موجب اجارهنامه عادی که تمدید شده است، مستاجر ۶ دانگ یک مغازه میباشم و قصد انتقال حق کسب و پیشه و تجارت را دارم اما موجر با این موضوع موافق نمیباشد، به این ترتیب الزام وی به تجویز و انتقال منافع به غیر و الزام خوانده به تنظیم سند آن با احتساب کلیه خسارات قانونی را تقاضا دارم.» دادخواست پس از طی شدن تشریفات ثبت به یکی از شعب حقوقی ارجاع و وقت رسیدگی تعیین و وضعیت ثبتی استعلام و وقت به طرفین ابلاغ میشود. جلسه در وقت مقرر تشکیل میشود و خواهان به شرح دادخواست اظهارات را ارایه میکند. خوانده حضور ندارد و دفاع کتبی نیز نکرده است. ابلاغ هم طبق ماده ۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی الصاق شده و قانونی بهشمار میرود.
رای دادگاه
دادگاه پس از استماع اظهارات وکیل خواهان پس از اعلام ختم رسیدگی اقدام به اصدار رای به این شرح میکند: «با عنایت به دادخواست تقدیمی و اجارهنامه و پاسخ استعلام، وضعیت ثبتی ملک دادگاه دعوای خواهان را ثابت دانسته و مستندا به مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند در دفترخانه به منتقلالیه با رعایت اجارهنامه صادر میشود و اگر ظرف ۶ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی انتقال داده نشود، حکم ملغیالاثر خواهد بود . حکم صادره غیابی بوده و ظرف مدت ۲۰ روز قابل واخواهی در این دادگاه و پس از آن ظرف مدت ۲۰ روز قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدید نظر استان تهران خواهد بود.»
تحلیل رای
در مورد پرونده مذکور و رای صادره نکات ذیل حایز اهمیت است:
اول اینکه آنچه در چنین دعاویای در درجه اول اهمیت قرار دارد، تعیین قانون حاکم است که در مورد املاک تجاری که اجارهنامه تا تاریخ ۱/۷/۷۶ (زمان لازمالاجرا شدن قانون مصوب ۲۹/۵/۷۶) تنظیم شده یا اجارههای ماقبل این تاریخ که پس از این تاریخ تمدید شده، قانون سال ۱۳۵۶ معتبر است اما در مورد اجارههای متعلق به بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده، قانون اخیر معتبر است.
دوم اینکه قانون سال ۱۳۵۶ اصولا بر دو مبنا استوار است: مالک حق تخلیه جز در موارد مقرر را ندارد و اینکه مستاجر حق انتقال منافع را ندارد. با توجه به اولویتی که مستاجر در ملک پیدا کرده است و با فعالیت وی در محل برای وی حق کسب و پیشه ایجاد میشود و این حقی محترم است.
حال اگر مستاجر بخواهد منافع را به غیر انتقال دهد، اگر این اجازه را صریحا داشته باشد، میتواند برای شغل مشابه منافع مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، در غیر این صورت باید از موجر اجازه بگیرد یا اینکه موجر در مقابل تخلیه حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را بپردازد، در غیر این صورت به موجب حکم محکمه موجر (مالک) به این امر اجبار میشود.
به این ترتیب با توجه به موارد فوق به نظر میآید که رای فوق صحیح باشد و طبق قانون صادر شده است و شرایط آن نیز احراز شده است و محکومله طبق ماده ۱۹ قانون سال ۱۳۵۶ میبایست ظرف ۶ ماه منافع را طبق سند رسمی به مستاجر جدید با شرایط قبلی انتقال دهد.
همچنین رای فوق از جهت غیابی بودن نیز به لحاظ عدم دفاع حضوری یا کتبی و عدم ابلاغ واقعی آن به خوانده غیابی بوده و از این لحاظ صحیح بوده و قابل واخواهی است.
در ضمن در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ چنین مقررهای وجود ندارد، زیرا در این قانون محدودیتی از جهت انتقال منافع بر مستاجر تحمیل نشده و طبق ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ و قانون مدنی در صورت عدم شرط خلاف مستاجر حق انتقال منافع را دارد.نکته آخر اینکه در مورد وکالت کارمند دفتر حمایت قضایی ایثارگران نیز با توجه به بخشنامه مورخ ۲۷/۷/۱۳۶۷ شورای عالی قضایی کارشناس محترم دفتر حمایت به عنوان وکیل بدون نیاز به داشتن پروانه وکالت و الصاق تمبر در دادرسی شرکت کرده است و با توجه به بخشنامه اخیر در برخی موارد نیز درخواست رسیدگی خارج از نوبت را کرده است که مورد موافقت قاضی محترم هم قرار گرفته است. با عنایت به موارد فوق به نظر میآید که رای حاضر مطابق قوانین و مقررات صادر شده است.
به نقل از سایت حمایت
