مطالبه سرقفلی بر مبنای قوانین موجر و مستاجر
به گزارش خبرنگار حقوقی قضایی باشگاه خبرنگاران، از مهمترين مباحث مربوط به اجاره اماکن تجاری بحث سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت است كه جايگاه بسيار مهمي در مباحث حقوقی و اقتصادی داشته، تغيير و تحول اين نهاد حقوقي و تقنين در اين باب هميشه حساسيت‌زا و بحث‌انگيز بوده است كه خود دليل بر نقش مهم و فراگير اين نهاد در عرصه اقتصادي اجتماع است و به این منظور باید بین قراردادهای استیجاری که قبل از ۱۳۷۶ و بعد از آن تنظیم شده و یا می شود فرق قائل شد.
در همین زمینه "سید‌علی شاه‌صاحبی" وکیل دادگستری در گفتگو با باشگاه خبرنگاران در این رابطه به گفتگو پرداخت، که متن این گفتگو را در ادامه می‌خوانید:
**باشگاه خبرنگاران: منظور از قراردادهای استیجاری بعد از سال ۱۳۷۶چیست ؟ و رعایت چه نکاتی در آن ضروری است؟
*شاه صاحبی: از زمان لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ اجاره کلیه اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی تنظیم می‌شود تابع این قانون هستند،
از این رو روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون و نیز روابط ناشی از انتقال حقوق
قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اولیه اجاره
قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ باشد مشمول این قانون نخواهد بود و باید
توجه داشت در مورد اسناد عادی قرارداد اجاره حتما باید ضمن تعیین مدت اجاره،
قرارداد در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر و دو نفر گواه که مورد
اعتماد طرفین هستند نیز برسد و در مورد اماکن تجاری و کسب و پیشه هرگاه مالک، ملک
تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی توافق و از
مستاجر دریافت کند.
**باشگاه خبرنگاران: چنانچه مالک از مستاجر سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با
دریافت سرقفلی ملک را به دیگری یعنی مستاجر دوم انتقال دهد، آیا پس از انقضای مدت
اجاره مستاجر دوم حق دریافت سرقفلی از مالک را دارد؟
*شاه صاحبی: اگر مالک از
مستاجر اول سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار
کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را نخواهد
داشت.
**باشگاه خبرنگاران: آیا مستاجر می‌تواند در مدت اجاره جهت واگذاری حق خود
از موجر یا مستاجر دوم حقی را به عنوان سر قفلی دریافت نماید؟
*شاه صاحبی: بعنوان مثال
فرض کنیم مدت اجاره یک قرارداد یک سال است و بعد از چهارماه مستاجر با تقاضای موجر
یا شخص دیگری برای استفاده از منافع ملک مورد اجاره مواجه می‌شود، در این حالت او
حق دارد مبلغی برای واگذاری باقی‌مانده مدت اجاره به دیگری به عنوان سرقفلی دریافت
کند مگر آنکه در اجاره نامه حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.
**باشگاه
خبرنگاران: هنگام تخلیه ملک تجاری آیا
مستاجر مستحق دریافت سرقفلی است؟
*شاه صاحبی: اگر موجر
سرقفلی ملک را به مستاجر منتقل کرده باشد، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی را
به قیمت عادله روز و با جلب نظر کارشناس دارد و البته در کشور ما این مبلغ همیشه در
حال افزایش است.
**باشگاه خبرنگاران: غیر از طرق گفته شده راه دیگری هم وجود دارد که مستاجر
دارای حق سرقفلی شود؟
*شاه صاحبی: اگر ضمن عقد اجاره شرط شود که تا زمانی که ملک تجاری در تصرف مستاجر
است مالک حق افزایش اجاره بها یا تخلیه را ندارد و متعهد شود که هر ساله ملک را به
همان قیمت یا مبلغ متعارف به مستاجر اجاره دهد در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر
یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط این حقوق خود دریافت کند.
**باشگاه خبرنگاران: پایان مدت اجاره و هنگام تخلیه آیا مستاجر حق دریافت سرقفلی دارد؟
*شاه صاحبی: بعد از پایان
مدت اجاره اگر مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق
ناشی از شرط ضمن عقد اجاره را که در بالا به آن‌ها اشاره کردیم دریافت کرده باشد
هنگام تخلیه حق دریافت سرقفلی ندارد.
**باشگاه خبرنگاران: حال منظور از قراردادهای استیجاری قبل از سال ۱۳۷۶ چیست
؟ و چه مواردی را شامل می شود؟
*شاه صاحبی: روابط استیجاری
اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده بر اساس مقررات دیگر از جمله قانون روابط
موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ قابل بررسی و مطالعه است، به عبارت دیگر روابط استیجاری که
قبل از سال ۱۳۶۷ تنظیم شده اند و روابط ناشی از انتقال حقوقی قانونی مستاجر سابق به
مستاجر جدید هنگامی که با اجاره موجر، و بر مبنای قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا
شدن قانون سال ۱۳۷۶ تنظیم شده و نیز روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و
نیز تصرفاتی که بر مبنای توافق شفاهی به موجر تنظیم می‌شوند یا تخلیه اماکن
استیجاری قبل از پایان مدت مندرج در اجاره نامه همگی از شمول قانون روابط موجر و
مستاجر مصوب ۱۳۷۶ خارج است، هرچند همانطور که اشاره شد در اجاره نامه‌های عادی که
بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم می‌شود و در آن دو نفر گواه به عنوان معتمد موجر و مستاجر
امضا نکرده‌اند نیز از شمول قانون سال ۱۳۷۶ خارج است.
**باشگاه خبرنگاران: از این رو در مورد اماکن تجاری که از شمول قانون سال
۱۳۷۶ خارج است ، قانوناً رعایت چه نکاتی ضروری است؟
*شاه صاحبی: در این موارد
توجه به نکات ذیل ضروری است :
الف- در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه و
تجارت به موجب اجاره‌نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا
شغل مشابه، منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند.
ب- اگر در اجاره
نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه‌ای در بین نباشد و مالک راضی به اتقال
به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر را
بپردازد و الا مستاجر حق دارد برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در این
صورت دادگاه حکم به اجازه انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در
دفترخانه صادر می کند در این حالت مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره
قائم مقام مستاجر سابق است و البته هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی،
مستاجر منافع مورد اجاره را با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل نکند این حکم بی‌اثر
می‌شود .
ج- اگر مستاجر بدون رعایت موارد فوق، مورد اجاره را به دیگری
واگذار کند موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و فرقی نمی‌کند که ملک تجاری در
دست مستاجر باشد یا شخص دیگر، در این حالت مستاجر یا متصرف با دریافت نصف حق کسب و
پیشه باید محل را تخلیه کند.
د- اگر محل کسب برای شغل معینی برای مثال
نجاری اجاره داده شود و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را به خیاطی تغییر دهد موجر
حق فسخ و تخلیه ملک تجاری را خواهد داشت وتفاوتی نمی‌کند که ملک در دست مستاجر است
یا در تصرف شخصی دیگر و در این حالت به مستاجر یا متصرف حق کسب و پیشه تعلق
نمی‌گیرد.
در همین زمینه "سید‌علی شاه‌صاحبی" وکیل دادگستری در گفتگو با باشگاه خبرنگاران در این رابطه به گفتگو پرداخت، که متن این گفتگو را در ادامه می‌خوانید:
**باشگاه خبرنگاران: منظور از قراردادهای استیجاری بعد از سال ۱۳۷۶چیست ؟ و رعایت چه نکاتی در آن ضروری است؟
*شاه صاحبی: از زمان لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ اجاره کلیه اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی تنظیم می‌شود تابع این قانون هستند،
از این رو روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون و نیز روابط ناشی از انتقال حقوق
قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اولیه اجاره
قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ باشد مشمول این قانون نخواهد بود و باید
توجه داشت در مورد اسناد عادی قرارداد اجاره حتما باید ضمن تعیین مدت اجاره،
قرارداد در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر و دو نفر گواه که مورد
اعتماد طرفین هستند نیز برسد و در مورد اماکن تجاری و کسب و پیشه هرگاه مالک، ملک
تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی توافق و از
مستاجر دریافت کند.
**باشگاه خبرنگاران: چنانچه مالک از مستاجر سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با
دریافت سرقفلی ملک را به دیگری یعنی مستاجر دوم انتقال دهد، آیا پس از انقضای مدت
اجاره مستاجر دوم حق دریافت سرقفلی از مالک را دارد؟
*شاه صاحبی: اگر مالک از
مستاجر اول سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار
کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را نخواهد
داشت.
**باشگاه خبرنگاران: آیا مستاجر می‌تواند در مدت اجاره جهت واگذاری حق خود
از موجر یا مستاجر دوم حقی را به عنوان سر قفلی دریافت نماید؟
*شاه صاحبی: بعنوان مثال
فرض کنیم مدت اجاره یک قرارداد یک سال است و بعد از چهارماه مستاجر با تقاضای موجر
یا شخص دیگری برای استفاده از منافع ملک مورد اجاره مواجه می‌شود، در این حالت او
حق دارد مبلغی برای واگذاری باقی‌مانده مدت اجاره به دیگری به عنوان سرقفلی دریافت
کند مگر آنکه در اجاره نامه حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.
**باشگاه
خبرنگاران: هنگام تخلیه ملک تجاری آیا
مستاجر مستحق دریافت سرقفلی است؟
*شاه صاحبی: اگر موجر
سرقفلی ملک را به مستاجر منتقل کرده باشد، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی را
به قیمت عادله روز و با جلب نظر کارشناس دارد و البته در کشور ما این مبلغ همیشه در
حال افزایش است.
**باشگاه خبرنگاران: غیر از طرق گفته شده راه دیگری هم وجود دارد که مستاجر
دارای حق سرقفلی شود؟
*شاه صاحبی: اگر ضمن عقد اجاره شرط شود که تا زمانی که ملک تجاری در تصرف مستاجر
است مالک حق افزایش اجاره بها یا تخلیه را ندارد و متعهد شود که هر ساله ملک را به
همان قیمت یا مبلغ متعارف به مستاجر اجاره دهد در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر
یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط این حقوق خود دریافت کند.
**باشگاه خبرنگاران: پایان مدت اجاره و هنگام تخلیه آیا مستاجر حق دریافت سرقفلی دارد؟
*شاه صاحبی: بعد از پایان
مدت اجاره اگر مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق
ناشی از شرط ضمن عقد اجاره را که در بالا به آن‌ها اشاره کردیم دریافت کرده باشد
هنگام تخلیه حق دریافت سرقفلی ندارد.
**باشگاه خبرنگاران: حال منظور از قراردادهای استیجاری قبل از سال ۱۳۷۶ چیست
؟ و چه مواردی را شامل می شود؟
*شاه صاحبی: روابط استیجاری
اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده بر اساس مقررات دیگر از جمله قانون روابط
موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ قابل بررسی و مطالعه است، به عبارت دیگر روابط استیجاری که
قبل از سال ۱۳۶۷ تنظیم شده اند و روابط ناشی از انتقال حقوقی قانونی مستاجر سابق به
مستاجر جدید هنگامی که با اجاره موجر، و بر مبنای قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا
شدن قانون سال ۱۳۷۶ تنظیم شده و نیز روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و
نیز تصرفاتی که بر مبنای توافق شفاهی به موجر تنظیم می‌شوند یا تخلیه اماکن
استیجاری قبل از پایان مدت مندرج در اجاره نامه همگی از شمول قانون روابط موجر و
مستاجر مصوب ۱۳۷۶ خارج است، هرچند همانطور که اشاره شد در اجاره نامه‌های عادی که
بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم می‌شود و در آن دو نفر گواه به عنوان معتمد موجر و مستاجر
امضا نکرده‌اند نیز از شمول قانون سال ۱۳۷۶ خارج است.
**باشگاه خبرنگاران: از این رو در مورد اماکن تجاری که از شمول قانون سال
۱۳۷۶ خارج است ، قانوناً رعایت چه نکاتی ضروری است؟
*شاه صاحبی: در این موارد
توجه به نکات ذیل ضروری است :
الف- در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه و
تجارت به موجب اجاره‌نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا
شغل مشابه، منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند.
ب- اگر در اجاره
نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه‌ای در بین نباشد و مالک راضی به اتقال
به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر را
بپردازد و الا مستاجر حق دارد برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در این
صورت دادگاه حکم به اجازه انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در
دفترخانه صادر می کند در این حالت مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره
قائم مقام مستاجر سابق است و البته هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی،
مستاجر منافع مورد اجاره را با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل نکند این حکم بی‌اثر
می‌شود .
ج- اگر مستاجر بدون رعایت موارد فوق، مورد اجاره را به دیگری
واگذار کند موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و فرقی نمی‌کند که ملک تجاری در
دست مستاجر باشد یا شخص دیگر، در این حالت مستاجر یا متصرف با دریافت نصف حق کسب و
پیشه باید محل را تخلیه کند.
د- اگر محل کسب برای شغل معینی برای مثال
نجاری اجاره داده شود و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را به خیاطی تغییر دهد موجر
حق فسخ و تخلیه ملک تجاری را خواهد داشت وتفاوتی نمی‌کند که ملک در دست مستاجر است
یا در تصرف شخصی دیگر و در این حالت به مستاجر یا متصرف حق کسب و پیشه تعلق
نمی‌گیرد.
