بررسي حقوقي نحوه فروش و مزایده اموال توقیف شده
به گزارش خبرنگار حقوقي قضايي باشگاه خبرنگاران، قانون اجرای احکام مدنی، مقررات مربوط به توقیف و فروش اموال را بر اساس منقول یا غیرمنقول بودن مال، بیان کرده و اصولا فروش اموال توقیف شده دارای موازین و ترتیبات قانونی خاص خود است.
در همين زمينه "سيدعلي شاه‌صاحبي" حقوقدان و وكيل دادگستري،
در گفتگو با باشگاه خبرنگاران، برخي از موارد قانوني فروش و مزايده اموال توقيف شده را مورد
بررسي قرار داد، كه متن اين گفتگوي مشروح به شرح زير است، كه در ادامه
مي‌خوانيد.
**باشگاه خبرنگاران: در ابتدا بگوييد؛ اصولاً فروش
اموال توقیف شده چگونه و از چه طریق صورت می‌پذیرد؟
*شاه‌صاحبی: فروش اموال
توقیف شده از طریق مزایده انجام شده و برای انجام آن، مدیر اجرا باید مکانی را برای
این امر در نظر بگیرد، که با حقوق محکوم‌علیه و منافع او نزدیکی داشته باشد. البته
اگر از طرف دولت یا شهرداری مکانی برای انجام مزایده در نظر گرفته شده باشد، مامور
اجرا عمل مزایده را باید در همان مکان انجام دهد.
زمان فروش را مدیر اجرا
معین و آگهی می‌کند. در تعیین زمان فروش باید طوری برنامه‌ریزی کرد که فاصله بین
انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ۱۰ روز نباشد. پس از اجرای تشریفات
مربوط به آگهی فروش، عمل فروش با حضور مامور اجرا و نماینده دادستان به عمل می‌آید
و صورت مجلس فروش به امضای آنها خواهد رسید.
**باشگاه خبرنگاران: آیا برای خرید اموال توقیف
شده محدودیتی برای اشخاص وجود دارد؟
*شاه صاحبی: خير، هر شخصی
می‌تواند در این خرید شرکت کند، حتی محکوم له، ولی مامور اجرا، ارزیاب و اشخاصی که
مباشر امر فروش هستند و نیز بستگان این اشخاص نمی‌توانند در خرید شرکت کنند. البته
باید توجه داشت که صاحب مال هم می‌تواند درخواست کند، که بعضی از اموال او را زودتر
یا دیرتر بفروشند یا اینکه خود او بالاترین قیمت پیشنهادی را نقدا پرداخت و از فروش
آن ممانعت کند.
**باشگاه خبرنگاران:چنانچه در عملیات فروش از طریق مزایده هیچ‌کس حاضر به
خرید اموال نشود ، تکلیف این اموال چه خواهد شد؟
*شاه صاحبی: در این حالت
محکوم‌له می‌تواند، مال دیگری را از محکوم‌علیه معرفی کند و همانند ترتیباتی که
قبلا از آن صحبت کردیم تقاضای توقیف و مزایده بکند. همچنین حق دارد معادل طلب خود
از اموال مزبور به قیمتی که ارزیابی شده، قبول کند یا اینکه تقاضای تجدید مزایده
کند.
در حالت اخیر مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش
خواهد رفت و چنانچه برای مرتبه دوم هم خریداری پیدا نشود و محکوم‌له نیز مال مورد
مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده قبول نکند آن مال به محکوم‌علیه بازگردانده
می‌شود.
ضمن اینکه در فروش اموال توقیف شده به چند نکته اساسی بایستی توجه
کرد: اول اینکه در صورت فروش مال توقیف‌شده ، تسلیم مال فقط بعد از پرداخت تمام
بهای آن صورت خواهد گرفت، دوم: اگر با فروش قسمتی از اموال محکوم به هزینه‌های
اجرایی جبران شود، بقیه اموال محکوم‌علیه فروخته نخواهد شد و به او بازگردانده
خواهد شد و سوم اینکه مستثنیات دین در اینجا نیز حاکم است.
**باشگاه خبرنگاران: با ذكر اين توصيفات در فروش اموال غیر منقول چه نکاتی
را باید مدنظر داشت؟
*شاه‌صاحبی: همه مقررات که
بر نحوه فروش اموال منقول حاکم است، در خصوص فروش اموال غیرمنقول نیز مصداق دارد ،
اما در مورد فروش اموال غیر منقول باید به نکات زیر نیز توجه کرد: به طوري كه
هرگاه ملک توقیف شده مشاع باشد ، فقط سهم محکوم‌علیه به فروش می‌رسد مگر اینکه سایر
شرکاء فروش تمام ملک را بخواهند و ديگر اينكه دادگاهی که اجرا توسط آن صورت می‌گیرد
با مسلم شدن صحت جریان مزایده برای او دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار
می‌دهد و این دستور قطعی است.
همچنين در مواردی که ملک خریدار نداشته باشد
محکوم‌له می‌تواند آن را در مقابل طلب خود قبول کند البته در این حالت مالک
می‌تواند ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده نسبت به پرداخت همه بدهی‌ها و هزینه‌های
اجرایی اقدام کند و مانع انتقال ملک به محکوم‌له شود و چنانچه مالک پس از انجام
مزایده حاضر به انتقال سند به نام خریدار نشود ، نماینده دادگاه سند انتقال را در
دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.
**باشگاه خبرنگاران:چنانچه شخص ثالثی نسبت به مال منقول و یا غیرمنقول یا
وجه نقد توقیف شده مدعی حقی شود چه تصمیمی اتخاذ خواهد شد؟
*شاه صاحبی: برای پاسخ به
این سوال باید چند حالت را در نظر گرفت: اول آنکه ادعای شخص ثالث مستند به حکم قطعی
مراجع قضایی یا سند رسمی که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، در این حالت از
توقیف رفع اثر می‌شود.
دوم آنکه ادعای شخص ثالث مستند به سند رسمی یا حکم
قطعی نیست یا اگر هست تاریخ آن بعد از تاریخ توقیف است که در این صورت عملیات
اجرایی ادامه پیدا می‌کند ولی مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات ادعای
خود می‌تواند به دادگاه شکایت کند.
در همين زمينه "سيدعلي شاه‌صاحبي" حقوقدان و وكيل دادگستري،
در گفتگو با باشگاه خبرنگاران، برخي از موارد قانوني فروش و مزايده اموال توقيف شده را مورد
بررسي قرار داد، كه متن اين گفتگوي مشروح به شرح زير است، كه در ادامه
مي‌خوانيد.
**باشگاه خبرنگاران: در ابتدا بگوييد؛ اصولاً فروش
اموال توقیف شده چگونه و از چه طریق صورت می‌پذیرد؟
*شاه‌صاحبی: فروش اموال
توقیف شده از طریق مزایده انجام شده و برای انجام آن، مدیر اجرا باید مکانی را برای
این امر در نظر بگیرد، که با حقوق محکوم‌علیه و منافع او نزدیکی داشته باشد. البته
اگر از طرف دولت یا شهرداری مکانی برای انجام مزایده در نظر گرفته شده باشد، مامور
اجرا عمل مزایده را باید در همان مکان انجام دهد.
زمان فروش را مدیر اجرا
معین و آگهی می‌کند. در تعیین زمان فروش باید طوری برنامه‌ریزی کرد که فاصله بین
انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ۱۰ روز نباشد. پس از اجرای تشریفات
مربوط به آگهی فروش، عمل فروش با حضور مامور اجرا و نماینده دادستان به عمل می‌آید
و صورت مجلس فروش به امضای آنها خواهد رسید.
**باشگاه خبرنگاران: آیا برای خرید اموال توقیف
شده محدودیتی برای اشخاص وجود دارد؟
*شاه صاحبی: خير، هر شخصی
می‌تواند در این خرید شرکت کند، حتی محکوم له، ولی مامور اجرا، ارزیاب و اشخاصی که
مباشر امر فروش هستند و نیز بستگان این اشخاص نمی‌توانند در خرید شرکت کنند. البته
باید توجه داشت که صاحب مال هم می‌تواند درخواست کند، که بعضی از اموال او را زودتر
یا دیرتر بفروشند یا اینکه خود او بالاترین قیمت پیشنهادی را نقدا پرداخت و از فروش
آن ممانعت کند.
**باشگاه خبرنگاران:چنانچه در عملیات فروش از طریق مزایده هیچ‌کس حاضر به
خرید اموال نشود ، تکلیف این اموال چه خواهد شد؟
*شاه صاحبی: در این حالت
محکوم‌له می‌تواند، مال دیگری را از محکوم‌علیه معرفی کند و همانند ترتیباتی که
قبلا از آن صحبت کردیم تقاضای توقیف و مزایده بکند. همچنین حق دارد معادل طلب خود
از اموال مزبور به قیمتی که ارزیابی شده، قبول کند یا اینکه تقاضای تجدید مزایده
کند.
در حالت اخیر مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش
خواهد رفت و چنانچه برای مرتبه دوم هم خریداری پیدا نشود و محکوم‌له نیز مال مورد
مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده قبول نکند آن مال به محکوم‌علیه بازگردانده
می‌شود.
ضمن اینکه در فروش اموال توقیف شده به چند نکته اساسی بایستی توجه
کرد: اول اینکه در صورت فروش مال توقیف‌شده ، تسلیم مال فقط بعد از پرداخت تمام
بهای آن صورت خواهد گرفت، دوم: اگر با فروش قسمتی از اموال محکوم به هزینه‌های
اجرایی جبران شود، بقیه اموال محکوم‌علیه فروخته نخواهد شد و به او بازگردانده
خواهد شد و سوم اینکه مستثنیات دین در اینجا نیز حاکم است.
**باشگاه خبرنگاران: با ذكر اين توصيفات در فروش اموال غیر منقول چه نکاتی
را باید مدنظر داشت؟
*شاه‌صاحبی: همه مقررات که
بر نحوه فروش اموال منقول حاکم است، در خصوص فروش اموال غیرمنقول نیز مصداق دارد ،
اما در مورد فروش اموال غیر منقول باید به نکات زیر نیز توجه کرد: به طوري كه
هرگاه ملک توقیف شده مشاع باشد ، فقط سهم محکوم‌علیه به فروش می‌رسد مگر اینکه سایر
شرکاء فروش تمام ملک را بخواهند و ديگر اينكه دادگاهی که اجرا توسط آن صورت می‌گیرد
با مسلم شدن صحت جریان مزایده برای او دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار
می‌دهد و این دستور قطعی است.
همچنين در مواردی که ملک خریدار نداشته باشد
محکوم‌له می‌تواند آن را در مقابل طلب خود قبول کند البته در این حالت مالک
می‌تواند ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده نسبت به پرداخت همه بدهی‌ها و هزینه‌های
اجرایی اقدام کند و مانع انتقال ملک به محکوم‌له شود و چنانچه مالک پس از انجام
مزایده حاضر به انتقال سند به نام خریدار نشود ، نماینده دادگاه سند انتقال را در
دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.
**باشگاه خبرنگاران:چنانچه شخص ثالثی نسبت به مال منقول و یا غیرمنقول یا
وجه نقد توقیف شده مدعی حقی شود چه تصمیمی اتخاذ خواهد شد؟
*شاه صاحبی: برای پاسخ به
این سوال باید چند حالت را در نظر گرفت: اول آنکه ادعای شخص ثالث مستند به حکم قطعی
مراجع قضایی یا سند رسمی که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، در این حالت از
توقیف رفع اثر می‌شود.
دوم آنکه ادعای شخص ثالث مستند به سند رسمی یا حکم
قطعی نیست یا اگر هست تاریخ آن بعد از تاریخ توقیف است که در این صورت عملیات
اجرایی ادامه پیدا می‌کند ولی مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات ادعای
خود می‌تواند به دادگاه شکایت کند.
