|
البته در این خصوص استثناهایی هم وجود دارد که بحث را پیچیده‌تر کرده است. در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی ابعاد این موضوع خواهیم پرداخت.
تشخیص کاربری اداری
در این باره اولین موضوعی که جای سوال دارد این است که کاربری یک ملک اداری چگونه تعیین می‌شود؟ یک حقوقدان در این خصوص می‌گوید: شهرداری وظیفه دارد کاربری ساختمان‌های احداثی را تعیین کند. قانون تاکید می‌کند که از یک واحد آپارتمان احداثی منحصراً همان استفاده‌ای می‌تواند انجام بگیرد که در کاربری قید شده است. در این راستا تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، وظیفه‌ای خطیر را به عهده شهرداری‌ها گذاشته است. شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند.
دکتر نادر شکری در خصوص نادیده گرفتن و چشم بستن بر کاربری املاک می‌گوید: در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح می‌کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم می‌گیرد. این کارشناس حقوق شهری اضافه می‌کند: این تصمیم به وسیله مأموران شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل، برای کسب و پیشه یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می‌شود. البته دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.
دایر کردن دفاتر وکالت در کاربری مسکونی
یک مدرس دانشگاه به بررسی یکی از موضوعاتی می‌پردازد که در سال‌های اخیر در خصوص کاربری املاک محل چالش بوده است. دكتر كيومرث عزتي پور موضوع کاربری مورد استفاده برای دایر کردن دفاتر وکالت را مورد توجه قرار می‌دهد و می‌گوید: در این خصوص ناگزیر باید به سراغ راي وحدت رويه شماره 607 مورخ 20/6/75 برویم كه در ادامه عینا نقل می‌کنم: «نظر به اینکه شغل وکالت دادگستری تابع قانون خاص بوده و طبق آیین نامه و مقررات مربوط به خود دفتر آن محلی است برای پذیرایی موکلین و تنظیم امور وکالتی، که در واقع به اعتبار شخص وکیل اداره می‌شود نه به اعتبار محل کار و نیز در زمره هیچ یک از مشاغل احصا شده در ماده 2 قانون نظام صنفی مصوب 13/4/1359 شورای انقلاب اسلامی نبوده و از شمول مقررات نظام صنفی مستثنی می‌باشد، لذا به اقتضای مراتب فوق دفتر وکالت دادگستری را نمی‌توان از مصادیق محل کسب، پیشه و تجارت و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 دانست بلکه مشمول عمومات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 می‌باشد.»
این کارشناس حقوقی توضیح می‌دهد: بنابراین به موجب تبصره 1 ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 در صورتي كه عين مستأجره براي مقصودي غير از كسب يا پيشه يا تجارت به اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سكني است و چنانچه قرارداد فيمابين (محل كار دفتر وكالت) مالك و مستاجر نباشد، تابع قانون مدني است. چنانچه وكيل در انعقاد قرارداد اجاره با مالك به تجاري بودن محل تصریح کند يا وجهي بابت سرقفلي پرداخت کند نوع استفاده تجاري محسوب مي‌شود و تابع مقررات اجاره تجاري است؛ در غير اين صورت استفاده غير تجاري محسوب می‌شود و تابع مقررات اماكن استيجاري و مسكوني و قانون مدني خواهد بود.
اهمیت نظر همسایه‌ها
این مدرس دانشگاه تاکید می‌کند: چنانچه عين يا منافع مسكوني باشد و در مجتمع مسكوني فعاليت غیر مسکونی انجام شود تا زماني كه ديگر مالكان از نظر شهرداري معترض به فعاليت نباشند، بلامانع است؛ در غير اين صورت مانع قانوني براي فعاليت است چون مستاجر هنگامي مي‌تواند منافع مورد اجاره را استفاده كند كه مزاحمتي براي ديگر سكنه نداشته باشد. موجر و چه مستاجر داراي حقوق و وظايفي‌اند كه بعد از تنظيم قرارداد اجاره براي آنها به وجود مي‌آيد و از تعريف عقد اجاره كه در ماده 466 قانون مدني به آن اشاره شده است: «اجاره عقدي است كه به موجب آن مستاجر مالك منافع عين مستاجره مي‌شود» آنچه قابل توجه است اين است كه موجر و مستاجر به چه كسي اطلاق مي‌شود؟ موجر كسي است كه مالك است و يا از طرف مالك اجازه دارد ملک را اجاره دهد و مستاجر كسي است كه ساختمان را از موجر اجاره مي‌كند يعني اجاره كننده.
دکتر عزتی‌پور توضیح می‌دهد: پس در قرارداد اجاره بايد مشخصات اجاره‌دهنده و اجاره‌كننده دقيقا آورده شود و اگر هر یک از آنها به رضايت و نمايندگي از طرف ديگري مبادرت به تنظيم عقد مي‌كنند بايد دليل قابل اطمينان و موثقي مانند وكالت‌نامه رسمي ارائه دهند و مورد اجاره بايد با مشخصات كامل در قرارداد آورده شود.
اثر قرارداد موجر و مستاجر وکیل
این حقوقدان ادامه می‌دهد: هر يك از طرفين مي‌تواند بر مبناي منافع خود شرايطي را در قرارداد بگنجاند كه اگر مورد قبول طرفين قرار گرفت داراي اثر حقوقي خواهد بود؛ مانند اختیار تغييرات اساسي يا حق انتقال مورد اجاره داده شده به ديگري. البته بهتر است در قرارداد اجاره قيد شود كه مورد اجاره به تصرف مستاجر داده شده است يا خير. همچنین آنچه حائز اهميت است در اجاره‌ها بايد مدت اجاره معين باشد؛ زیرا در غير اين صورت اجاره باطل است. البته مدت اجاره‌ها معمولا يك سال تعيين می‌شود و مدت اجاره از روزي شروع خواهد شد كه بين موجر و مستاجر توافق شود و اگر در عقد اجاره ابتداي مدت ذكر نشود، زمان انعقاد قرارداد شروع عقد اجاره خواهد بود. ضمنا لازم نيست كه موجر مالك عين مستاجره باشد ولي بايد مالك منافع عين مستاجره شناخته شود پس اگر فردي خانه‌اي را از ديگري اجاره كرد چون مالك منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به ديگري است مگر آنكه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد و چنانچه مستاجر از مورد اجاره در غير موردي كه در اجاره آمده استفاده كند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت؛ براي مثال در قرارداد اجاره آمده كه اين مكان براي استفاده مسكوني به اجاره داده مي‌شود ولي مستاجر از آن استفاده تجاري مي‌كند.
قابل ذكر است عقد اجاره با فوت موجر يا مستاجر باطل نخواهد شد؛ اما اگر موجر تنها تا زمان حيات خود مالك منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نيز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستاجر عقد اجاره باطل مي‌شود.
به نقل از سایت روزنامه حمایت
|
