جزئيات حقوقي مسئولیتهای مدنی و کیفری صاحبان دفاتر مشاور املاک
به گزارش خبرنگار حقوقي قضايي باشگاه خبرنگاران، در طول سال‌های اخیر بازار مسكن روزهاي خوب و بدي را به خود ديده است. در برخي از برهه‌ها بازار جريان داشته و در دوره‌اي ديگر خريد و فروش راکد بوده است؛ اما موضوعي كه همواره وضعيت ثابتي داشته، اختلافاتي بوده كه بابت تنظيم غيرحرفه‌اي و
غير رسمي قراردادهاي مربوط به انتقال عين و منافع مسكن ايجاد شده است.
**باشگاه خبرنگاران:از جمله حرفه‌های مورد نیاز
جامعه کنونی، دلالی و به طور خاص حرفه مشاوران املاک است که به لحاظ نیازهای جامعه ویژگی حرفه‌ای بودن این امر، بايد با دقت و ظرافت، حدود مسئولیت‌ها و تکالیف و
وظایف او معین شود، بنابراين در قانون تجارت به چه مواردي در اين رابطه اشاره شده
است؟
*شاه‌صاحبي: قانونگذار در قوانین مختلف به بیان تکالیف و الزامات و تعهدات دلال پرداخته و شرایط خاصی را برای ورود به این حرفه مقرر داشته است، به طوري كه مطابق قانون تجارت اشخاصی که به هر قسم عملیات دلالی یا حق‌العمل کاری یا عاملی مبادرت می‌کنند تاجر به شمار می‌آیند
و همچنین تصدی به هر نوع تأسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد شده از قبیل تسهیل
معاملات ملکی، تجارت محسوب میشود.
طبق ماده 335 قانون تجارت، دلال کسی
است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معامله شده یا برای کسی که می‌خواهد معامله
انجام دهد طرف معامله پیدا می‌کند. البته در قانون تعريفي از دلالان نشده است.
**باشگاه
خبرنگاران:شما چه تعريفي از دلال داريد؟ و
آيا بر اي انجام معاملات مختلف در حوزه‌هاي گوناگون دلال خاص آن حرفه وجود دارد؟
*شاه‌صاحبي: دلال واسطه و
میانجی فروشنده و خریدار است؛ کسی که دلالی را شغل معمولی خود قرار می‌دهد تاجر
محسوب میشود و برای انجام دلالی باید پروانه داشته باشد.
دلالی انواع
مختلفي همچون دلالی برای معاملات ملکی، دلالی برای معاملات تجارتی و دلالی برای
خواربارفروشی و سایر امور شهری دارد.
دلال معاملات ملکی یا متصدي معاملات
املاك به شخص حقيقي يا حقوقي گفته مي‌‌شود كه با رعايت كامل ضوابط و مقررات قانوني
و دريافت پروانه كسب از اتحاديه ذيربط صرفاً در امور مشاوره، خريد و فروش، رهن و
اجاره املاك و ابنيه اشتغال ورزد.
امروزه در مشاغلی مانند مشاورین املاک
علاوه بر اینکه ورود افراد به این مشاغل مهارتهای خاص و تخصصی لازم است، مقررات
خاصی نیز وجود دارد.
**باشگاه خبرنگاران: آیا عواقب بي‌توجهی به مسوولیت سنگینی که در همه مشاغل
دیگر به خصوص مشاغل آزاد، همواره صاحب شغل را تهدید می‌کند، در حرفه مشاوران املاک
هم مصداق دارد؟! و به‌عبارتی جایگاه تکریم مشتری و حمایت از حقوق وی در این حرفه
کجاست؟
*شاه‌صاحبي: متاسفانه فرهنگ
غالب در حرفه مشاوران املاک در برابر پرسش اول، پاسخ روشن و مستدل ندارد، این فرهنگ
در مواجهه با پرسش دوم هم معمولا این گونه پاسخ می دهد: "مشتری با میل و رغبت خودش
اقدام به معامله می‌کند و بعد از عقد قرارداد، مسئولیت خوب یا بد معامله با خود
طرفین است."
البته در این حرفه، هستند افرادی که بنگاه مسکن تحت مدیریت
آنها امن‌ترین جا برای کسب انواع مشاوره‌های ملکی است بدون آنکه ذره‌ای از منافع
واقعی مشتری توسط مشاوران املاک در این بنگاه‌ها، نادیده گرفته شود.
**باشگاه
خبرنگاران: آیا دلال می‌تواند در معامله
ملک یا آپارتمان که به‌عنوان دلال انجام می‌دهد خودش هم ذی‌نفع
باشد؟
*شاه‌صاحبي: بله، اولا
می‌تواند علاوه بر شغل دلالی شخصاً نیز تجارت کند. برای مثال به امر صرافی بپردازد.
ثانیاً می‌تواند در معامله‌ای به‌عنوان دلال انجام می‌دهد خود نیز سهیم یا ذی‌نفع
باشد.
**باشگاه خبرنگاران: علاوه برمسئولیت و تکالیف کلی و قانونی صاحبان دفاتر
مشاور املاک چه مسئولیتهای دیگری متوجه دلال است؟
*شاه‌صاحبي: از جمله این
مسئولیت‌ها می‌توان به موارد ذیل اشاره کرد: در نهایت صداقت، طرفین معامله را از
جزئیات راجع به معامله آگاه کند ولو اینکه دلالی را فقط برای یکی از طرفین کند.
دلال نمی‌تواند عوض یکی از طرفین معامله را قبض یا ثمن معامله را پرداخت کند یا
آنکه تعهدات آنها را به موقع اجرا گذارد مگر آنکه از آنها اجازه داشته باشد.
دلال مسئول تمام اشیاء و اسنادی است که در ضمن معامله به او داده شده مگر
اینکه ثابت کند که تلف یا ضایع‌شدن آنها مربوط به او نبوده است. برای مثال در اثر
سیل یا سرقت گم شده است و اگر ثابت شود دلال در نگهداری آنها اهمال یا تعدی و تفریط
کرده مسئولیت دارد.
اگر معامله توسط دلال انجام و نوشته‌ها و اسناد راجع
به معامله بین طرفین رد و بدل شود در صورتی که امضا‌ها راجع به اشخاصی باشد که توسط
او معامله کرده‌اند. دلال ضامن صحت و اعتبار امضاهای نوشته اسناد مزبور است،
همين‌طور اگر طرفین معامله یا یکی از آنها از اعتبار تعهد شخص دلال معامله را انجام
دهد دلال ضامن است.
در صورتی که دلال در نفس معامله سهیم یا متنفع باشد،
باید به طرفی که این نکته را نمی‌داند اطلاع دهد و الا مسئول خسارت وارده است و در
صورتی که دلال در معامله سهیم باشد با آمر خود متضامناً مسئول اجرای تعهد خواهد
بود.
**باشگاه
خبرنگاران:در چه مواردی دلال حق دریافت
دستمزد را ندارد؟
*شاه صاحبي: اولاً هرگاه
دلال معامله ممنوعی انجام دهد برای مثال ملکی را که در توقیف مراجع قضایی است،
بفروشد.
ثانیاً اگر دلال برخلاف وظیفه‌‌اش نسبت به کسی که ماموریت داده به
نفع طرف دیگر معامله اقدام کند یا برخلاف عرف از طرف مقابل وجهی دریافت کند، وعده
وجهی را بپذیرد که این عمل در واقع خیانت در امانت محسوب میشود. باید توجه داشت که
اصولاً قرارداد دلالی تابع قانون و مقررات راجع به وکالت است.
**باشگاه خبرنگاران: آیا صاحب آژانس هم باید دفاتر تجارتی داشته باشد؟
*شاه‌صاحبي:
بله، علاوه بر این دفاتر، دلال باید دفتری داشته باشد که تمامی مشخصات طرفین
و معاملاتی را که به دلالی انجام گرفته در آن ثبت كند.
**باشگاه خبرنگاران:در چه صورتی صاحبان آژانس به‌عنوان خیانت در امانت تحت
تعقیب قرار می‌گیرند؟
*شاه‌صاحبي: اگر دلال بر
خلاف وظیفه‌ای که نسبت به کسی که به او ماموریت داده به نفع طرف معامله اقدام کند و
یا اقدام به تصاحب و سوء استفاده اسناد طرفين معامله و وجوه و چک‌های امانی شود و
آنچه به وی سپرده شده، مسترد نكند، به اتهام خیانت در امانت قابل تعقیب خواهد بود و
حتی مستحق دریافت اجرت و مخارجی که کرده نخواهد بود.
**باشگاه خبرنگاران:چه ضمانت اجراهایی بر کنترل عملکرد دلال‌ها یا مشاورین
املاک وجود دارد؟
*شاه‌صاحبي: هر دلالی که بر
خلاف قانون مربوط به دلالی عمل کند مورد تعقیب واقع شده و از شغل دلالی برای مدتی
که کمتر از 3 ماه و از یک سال بیشتر نباشد ممنوع و پروانه وي ابطال میشود و اگر
عمل وي وصف مجرمانه داشته باشد مثل استفاده از ادبيات فريب‌دهنده و اغواکننده و
مانور متقلبانه و سعي در مغبون کردن مشتري يا خريدار و ارائه اطلاعات غلط به‌عنوان
کلاهبرداری یا مشارکت در آن قابل تعقیب و مجازات خواهد بود.
مضافاً اینکه
طبق ماده 9 قانون راجع به دلالان، هر کس بدون اخذ پروانه به شغل دلالی مشغول شود یا
قبل از پایان ممنوعیت فوق به دلالی اشتغال ورزد به حبس از 6ماه تا 2سال و جزای نقدی
محکوم خواهد شد.
**باشگاه خبرنگاران:در آخر چه توصیه‌ای به دفاتر مشاوران املاک و مسئولین
ذیربط دارید؟
*شاه‌صاحبي: از آنجا که
اشتغال به حرفه مشاوران دفاتر املاک نياز به يک آموزش سودمند و تخصص کافی دارد و
صرف صدور پروانه کسب و جواز کار، دلالت بر توانمندي شخص دلال يا مشاور املاک نيست،
لذا انتظار می‌رود قوه قضاييه و سازمان‌هاي ذيربط براي صدور پروانه این دفاتر شرايط
خاص و سخت‌تری را در نظر بگیرند و مشاوران نیز بیش از پیش آموزش‌های لازم و
تخصصی‌تری فرا گیرند و مدرک تحصيلي مناسب اين حرفه را اخذ كنند تا ضمن فعاليت
دلالی، وظيفه مشاوره را هم بر عهده گيرند و با علم و تخصص حقوقي خود خدمات مطلوبتری
به متعاملین ارائه کنند و به طبع شاهد سیر نزولی ورودی پرونده‌ها به مراجع قضایی و
کاهش وقوع جرائم باشیم.
غير رسمي قراردادهاي مربوط به انتقال عين و منافع مسكن ايجاد شده است.
**باشگاه خبرنگاران:از جمله حرفه‌های مورد نیاز
جامعه کنونی، دلالی و به طور خاص حرفه مشاوران املاک است که به لحاظ نیازهای جامعه ویژگی حرفه‌ای بودن این امر، بايد با دقت و ظرافت، حدود مسئولیت‌ها و تکالیف و
وظایف او معین شود، بنابراين در قانون تجارت به چه مواردي در اين رابطه اشاره شده
است؟
*شاه‌صاحبي: قانونگذار در قوانین مختلف به بیان تکالیف و الزامات و تعهدات دلال پرداخته و شرایط خاصی را برای ورود به این حرفه مقرر داشته است، به طوري كه مطابق قانون تجارت اشخاصی که به هر قسم عملیات دلالی یا حق‌العمل کاری یا عاملی مبادرت می‌کنند تاجر به شمار می‌آیند
و همچنین تصدی به هر نوع تأسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد شده از قبیل تسهیل
معاملات ملکی، تجارت محسوب میشود.
طبق ماده 335 قانون تجارت، دلال کسی
است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معامله شده یا برای کسی که می‌خواهد معامله
انجام دهد طرف معامله پیدا می‌کند. البته در قانون تعريفي از دلالان نشده است.
**باشگاه
خبرنگاران:شما چه تعريفي از دلال داريد؟ و
آيا بر اي انجام معاملات مختلف در حوزه‌هاي گوناگون دلال خاص آن حرفه وجود دارد؟
*شاه‌صاحبي: دلال واسطه و
میانجی فروشنده و خریدار است؛ کسی که دلالی را شغل معمولی خود قرار می‌دهد تاجر
محسوب میشود و برای انجام دلالی باید پروانه داشته باشد.
دلالی انواع
مختلفي همچون دلالی برای معاملات ملکی، دلالی برای معاملات تجارتی و دلالی برای
خواربارفروشی و سایر امور شهری دارد.
دلال معاملات ملکی یا متصدي معاملات
املاك به شخص حقيقي يا حقوقي گفته مي‌‌شود كه با رعايت كامل ضوابط و مقررات قانوني
و دريافت پروانه كسب از اتحاديه ذيربط صرفاً در امور مشاوره، خريد و فروش، رهن و
اجاره املاك و ابنيه اشتغال ورزد.
امروزه در مشاغلی مانند مشاورین املاک
علاوه بر اینکه ورود افراد به این مشاغل مهارتهای خاص و تخصصی لازم است، مقررات
خاصی نیز وجود دارد.
**باشگاه خبرنگاران: آیا عواقب بي‌توجهی به مسوولیت سنگینی که در همه مشاغل
دیگر به خصوص مشاغل آزاد، همواره صاحب شغل را تهدید می‌کند، در حرفه مشاوران املاک
هم مصداق دارد؟! و به‌عبارتی جایگاه تکریم مشتری و حمایت از حقوق وی در این حرفه
کجاست؟
*شاه‌صاحبي: متاسفانه فرهنگ
غالب در حرفه مشاوران املاک در برابر پرسش اول، پاسخ روشن و مستدل ندارد، این فرهنگ
در مواجهه با پرسش دوم هم معمولا این گونه پاسخ می دهد: "مشتری با میل و رغبت خودش
اقدام به معامله می‌کند و بعد از عقد قرارداد، مسئولیت خوب یا بد معامله با خود
طرفین است."
البته در این حرفه، هستند افرادی که بنگاه مسکن تحت مدیریت
آنها امن‌ترین جا برای کسب انواع مشاوره‌های ملکی است بدون آنکه ذره‌ای از منافع
واقعی مشتری توسط مشاوران املاک در این بنگاه‌ها، نادیده گرفته شود.
**باشگاه
خبرنگاران: آیا دلال می‌تواند در معامله
ملک یا آپارتمان که به‌عنوان دلال انجام می‌دهد خودش هم ذی‌نفع
باشد؟
*شاه‌صاحبي: بله، اولا
می‌تواند علاوه بر شغل دلالی شخصاً نیز تجارت کند. برای مثال به امر صرافی بپردازد.
ثانیاً می‌تواند در معامله‌ای به‌عنوان دلال انجام می‌دهد خود نیز سهیم یا ذی‌نفع
باشد.
**باشگاه خبرنگاران: علاوه برمسئولیت و تکالیف کلی و قانونی صاحبان دفاتر
مشاور املاک چه مسئولیتهای دیگری متوجه دلال است؟
*شاه‌صاحبي: از جمله این
مسئولیت‌ها می‌توان به موارد ذیل اشاره کرد: در نهایت صداقت، طرفین معامله را از
جزئیات راجع به معامله آگاه کند ولو اینکه دلالی را فقط برای یکی از طرفین کند.
دلال نمی‌تواند عوض یکی از طرفین معامله را قبض یا ثمن معامله را پرداخت کند یا
آنکه تعهدات آنها را به موقع اجرا گذارد مگر آنکه از آنها اجازه داشته باشد.
دلال مسئول تمام اشیاء و اسنادی است که در ضمن معامله به او داده شده مگر
اینکه ثابت کند که تلف یا ضایع‌شدن آنها مربوط به او نبوده است. برای مثال در اثر
سیل یا سرقت گم شده است و اگر ثابت شود دلال در نگهداری آنها اهمال یا تعدی و تفریط
کرده مسئولیت دارد.
اگر معامله توسط دلال انجام و نوشته‌ها و اسناد راجع
به معامله بین طرفین رد و بدل شود در صورتی که امضا‌ها راجع به اشخاصی باشد که توسط
او معامله کرده‌اند. دلال ضامن صحت و اعتبار امضاهای نوشته اسناد مزبور است،
همين‌طور اگر طرفین معامله یا یکی از آنها از اعتبار تعهد شخص دلال معامله را انجام
دهد دلال ضامن است.
در صورتی که دلال در نفس معامله سهیم یا متنفع باشد،
باید به طرفی که این نکته را نمی‌داند اطلاع دهد و الا مسئول خسارت وارده است و در
صورتی که دلال در معامله سهیم باشد با آمر خود متضامناً مسئول اجرای تعهد خواهد
بود.
**باشگاه
خبرنگاران:در چه مواردی دلال حق دریافت
دستمزد را ندارد؟
*شاه صاحبي: اولاً هرگاه
دلال معامله ممنوعی انجام دهد برای مثال ملکی را که در توقیف مراجع قضایی است،
بفروشد.
ثانیاً اگر دلال برخلاف وظیفه‌‌اش نسبت به کسی که ماموریت داده به
نفع طرف دیگر معامله اقدام کند یا برخلاف عرف از طرف مقابل وجهی دریافت کند، وعده
وجهی را بپذیرد که این عمل در واقع خیانت در امانت محسوب میشود. باید توجه داشت که
اصولاً قرارداد دلالی تابع قانون و مقررات راجع به وکالت است.
**باشگاه خبرنگاران: آیا صاحب آژانس هم باید دفاتر تجارتی داشته باشد؟
*شاه‌صاحبي:
بله، علاوه بر این دفاتر، دلال باید دفتری داشته باشد که تمامی مشخصات طرفین
و معاملاتی را که به دلالی انجام گرفته در آن ثبت كند.
**باشگاه خبرنگاران:در چه صورتی صاحبان آژانس به‌عنوان خیانت در امانت تحت
تعقیب قرار می‌گیرند؟
*شاه‌صاحبي: اگر دلال بر
خلاف وظیفه‌ای که نسبت به کسی که به او ماموریت داده به نفع طرف معامله اقدام کند و
یا اقدام به تصاحب و سوء استفاده اسناد طرفين معامله و وجوه و چک‌های امانی شود و
آنچه به وی سپرده شده، مسترد نكند، به اتهام خیانت در امانت قابل تعقیب خواهد بود و
حتی مستحق دریافت اجرت و مخارجی که کرده نخواهد بود.
**باشگاه خبرنگاران:چه ضمانت اجراهایی بر کنترل عملکرد دلال‌ها یا مشاورین
املاک وجود دارد؟
*شاه‌صاحبي: هر دلالی که بر
خلاف قانون مربوط به دلالی عمل کند مورد تعقیب واقع شده و از شغل دلالی برای مدتی
که کمتر از 3 ماه و از یک سال بیشتر نباشد ممنوع و پروانه وي ابطال میشود و اگر
عمل وي وصف مجرمانه داشته باشد مثل استفاده از ادبيات فريب‌دهنده و اغواکننده و
مانور متقلبانه و سعي در مغبون کردن مشتري يا خريدار و ارائه اطلاعات غلط به‌عنوان
کلاهبرداری یا مشارکت در آن قابل تعقیب و مجازات خواهد بود.
مضافاً اینکه
طبق ماده 9 قانون راجع به دلالان، هر کس بدون اخذ پروانه به شغل دلالی مشغول شود یا
قبل از پایان ممنوعیت فوق به دلالی اشتغال ورزد به حبس از 6ماه تا 2سال و جزای نقدی
محکوم خواهد شد.
**باشگاه خبرنگاران:در آخر چه توصیه‌ای به دفاتر مشاوران املاک و مسئولین
ذیربط دارید؟
*شاه‌صاحبي: از آنجا که
اشتغال به حرفه مشاوران دفاتر املاک نياز به يک آموزش سودمند و تخصص کافی دارد و
صرف صدور پروانه کسب و جواز کار، دلالت بر توانمندي شخص دلال يا مشاور املاک نيست،
لذا انتظار می‌رود قوه قضاييه و سازمان‌هاي ذيربط براي صدور پروانه این دفاتر شرايط
خاص و سخت‌تری را در نظر بگیرند و مشاوران نیز بیش از پیش آموزش‌های لازم و
تخصصی‌تری فرا گیرند و مدرک تحصيلي مناسب اين حرفه را اخذ كنند تا ضمن فعاليت
دلالی، وظيفه مشاوره را هم بر عهده گيرند و با علم و تخصص حقوقي خود خدمات مطلوبتری
به متعاملین ارائه کنند و به طبع شاهد سیر نزولی ورودی پرونده‌ها به مراجع قضایی و
کاهش وقوع جرائم باشیم.
