آیا می دانید که ...(188)

سایت حقوقی دادآور

آنچه بايد برای تنظیم قرارداد اجاره منزل بدانيد

كمتر كسي است كه با مصائب اجاره نشيني آشنا نباشد،يكي از مشكلات پيش روي موجر و مستاجرعدم آگاهي هردو طرف در تنظيم اجاره‌نامه است . در اين گزارش در رابطه با اجاره منازل مسكوني هر آنچه نياز است بدانيد را بررسي كرده ايم.
تعريف موجر و مستاجر و اجاره
طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را «موجر»، اجاره کننده را «مستأجر»، مورد اجاره را «عین مستأجره» و اجاره بها را «مال الاجاره» گویند. «اجرت المسمی»، اجاره بهایی است که طرفین در قرارداد یا پس از امضای قرارداد درباره میزان آن توافق کرده‌اند و در مقابل، «اجرت المثل» اجاره بهایی است که بدون توافق طرفین و با توجه به اجاره موارد مشابه تعیین می‌شود.
شرایط اجاره
1- موجر باید مالك خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد: بنابراین كسی غیر از مالك یا وكیل او نمي‌تواند ملكی را به اجاره دهد. مستاجر هم می‌تواند محلی را كه اجاره كرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینكه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.
2- مدت اجاره باید معین باشد : اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یك سال یا دو سال یا چند ماه ...) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد، مدت اجاره معمولا یك سال تعیین مي‌شود.
3- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین كودكان غیر بالغ و افراد دیوانه نمی‌توانند ملك را به اجاره بدهند یا ملكی را اجاره كنند، قیم این افراد مي‌تواند از جانب آنها اجاره كند یا اجاره بدهد.
4- اجاره كتبی : طبق قانون روابط موجر و مستاجر 1376 ، باید قرارداد اجاره به صورت كتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا كنند و مضافا در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال76 بهره مند شوند . اگر طرفین(موجر و مستاجر) قرارداد كتبی تنظیم نكنند با مشكلات فراوانی مواجه مي‌شوند كه باعث مي‌شود ماه‌ها و شاید سال‌ها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.
ضمانت اجرای تخلف از قرارداد
تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می‌کند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست. شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون «وجه التزام» تعیین شود. وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد. مثلاً در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستأجر خودداری کند یا مستأجر مورد اجاره را تخلیه نکند، اگر چه می‌توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را الزام به ایفای تعهد کرد، ولی معمولاً خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی‌شود. تعیین وجه التزام، این خسارات را جبران می‌کند. به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه می‌کند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش می‌دهد.
تكالیف موجر
1-تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجر دهد.
2- بر گرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه: چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر مي‌گیرد در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر بر گرداند.
3-انجام تعمیرات كلی و اساسی در مورداجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی)، آسانسور، ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات كلی در مورد اجاره لازم شود موجر باید آن‌را انجام دهد.
تكالیف مستاجر
1-پرداخت كرایه : معمولا پرداخت كرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت كند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایدمستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت كند تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی كه مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن كامل مي‌كند دیگر اجاره بها نمي‌پردازد؛ در مواردی كه مستاجر رهن كامل مي‌كند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا كرایه ای در كار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت كم باشد موجر اجاره بها (كرایه ) هم مي‌گیرد.
2- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد
3- انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره: اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپ‌ها یا پریز و كلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این كارها را انجام دهد.
4- پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب، برق، گاز و تلفن استفاده مي‌كند هزینه‌های آن‌را هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت كند.
5- جلوگیری نكردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر كلی پیدا كند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری و ممانعت كند.
6- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره : مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده كند كه خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آن‌را جبران كند.
7- خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره‌ای: اگر مستاجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره كرده باشد (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به در و پنجره سازی مشغول شود چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند مي‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
تعمیرات و هزینه‌های آن
به موجب ماده ۴۸۶ قانون مدنی، «تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن‌جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می‌باشد». بنابراین، در هر مورد برای تعیین مسئول پرداخت هزینه‌ها، باید ابتدا به قرارداد و سپس به عرف محل رجوع کرد. در صورتی که در موردی خاص، قرارداد تعیین تکلیف نکرده باشد و عرف و رویه مشخصی نیز وجود نداشته باشد، مخارجی که برای «امکان استفاده» از مورد اجاره ضروری است با موجر است. مخارجی که برای «استفاده بهتر» از مورد اجاره انجام می‌شود، بر عهده مستأجر است. به عنوان مثال پرداخت هزینه تعمیر ترکیدگی لوله‌ها با موجر و پرداخت هزینه نصب آنتن گیرنده شبکه‌های دیجیتال با مستأجر است. مستأجر در صورتی می‌تواند هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده در مورد اجاره را از موجر مطالبه کند که این تعمیرات با اجازه موجر انجام شده باشد. به علاوه «اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبوره شود اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده کند». مثلاً مستأجر نمی‌تواند به این بهانه که یک ماه بیشتر به پایان مدت قرارداد اجاره باقی نمانده و وی قصد تخلیه دارد، مانع تعمیر ترکیدگی لوله‌ها شود.
تمديد اجاره نامه
تحت هر شرايطي كه دو طرف خواستار تمديد باشند بايد در پشت برگه اجاره نامه قيد شده و به امضاي طرفين برسد حتي اگر اجاره نامه براي يك ماه تمديد شده باشد. درصورت عدم نگارش و امضا با گذشت زمان يك ماه مستاجر مي تواند تا پايان سال در منزل اجاره بماند زيرا ادامه حضور مستاجر حمل بر توافق شفاهي است و شرايط براي تخليه  سخت خواهد شد.

به نقل از سایت روزنامه قانون