بررسی یک پرونده: دعوای تخلیه، وقتی موجر دولت باشد
سایت حقوقی دادآور
می‌دانیم که شهروندان برای اینکه علیه دولت یا نهادهای عمومی غیردولتی مثل شهرداری دعوایی را شروع کنند باید به دیوان عدالت اداری مراجعه کنند اما اگر دولت یا شهرداری بخواهند دعوایی را علیه شهروندان شروع کنند باید به کجا مراجعه کنند؟ مرجع صلاحیت‌دار، دیوان عدالت اداری است یا دادگاه‌های عمومی؟ در این خصوص باید تاکید کرد که دیوان عدالت اداری نمی‌تواند به دعوای دولت یا شهرداری علیه شهروندان رسیدگی کند. در ادامه در قالب بررسی یک دعوای اجاره مشاهده خواهیم کرد که چطور به دعوای شهرداری علیه شهروندان رسیدگی می‌شود؟
شروع دعوا
مطابق با مندرجات پرونده پيش‌رو، شهرداري لواسانات خواهان دعواي حقوقي تخليه است. در اين خصوص نماينده حقوقي شهرداري لواسانات (خواهان دعوا) دادخواستي را به طرفيت خوانده آقاي حميدرضا... مطرح كرده است. دادخواست تقديمي با عنوان تخليه يك باب مغازه به علاوه تمامی خسارات و هزينه‌هاي دادرسي به دادگاه محترم ارايه شده است. نماينده حقوقي خواهان دعوا، يعني شهرداري لواسانات، در بخش مربوط به دلايل و منضمات كه اثبات‌كننده ادعاي خواهان است، فتوكپي مصدق سند رسمي مالكيت مغازه، فتوكپي مصدق قراردادهاي مربوط به اجاره، فتوكپي مصدق اظهارنامه‌ها و ساير مدارك و دلايل در صورت لزوم را درج كرده است. قضيه مورد اختلاف از اين قرار بوده كه مطابق با اجاره‌نامه كه فتوكپي آن ضميمه پرونده شده ، قرارداد مورخ سال 1360 ميان طرفين دعواي فعلي منعقد و عقد اجاره در هر سال تمديد شده است.
روند رسيدگي دادگاه بدوي
پس از ثبت دادخواست در مجتمع قضايي، پرونده توسط واحد ارجاع به يكي از شعب دادگاه‌هاي حقوقي آن مجتمع ارجاع و پرونده مذكور پس از ثبت در آن شعبه دادگاه بررسي مي‌شود. قاضي پرونده نيز با قيد تكميل اوليه اوراق و محتويات پرونده مذكور، دستور تعيين وقت جلسه رسيدگي را به دفتردار خود مي‌دهد. دفتر دادگاه نيز زماني را براي جلسه رسيدگي دادگاه تعيين و در قالب اخطاريه‌اي براي طرفين دعواي كنوني ارسال مي‌كند. جلسه رسيدگي دادگاه در موعد مقرر تشكيل مي‌شود و در اين جلسه خواهان و خوانده دعوا حضور مي‌يابند.
خوانده دعوا در جلسه رسيدگي دادگاه به اين شكل از خود دفاع مي‌كند: «اينجانب مطابق با فيش‌هايي كه به دادگاه ارايه كرده‌ام، تمام مبلغ اجاره آن مغازه را ماه به ماه و سر موعد مطابق با ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، پرداخت كرده‌ام و تمام قبض‌هاي پرداختي بانك پيوست لايحه اينجانب است. خواهان دعواي حاضر به فيش‌هاي مذكور و رسيدهاي پرداخت هيچ اشاره‌اي نكرده است و به اين ترتيب ادعاي وي مطابق با ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر واهي و بي‌اساس است و خواسته خواهان مطابق با تبصره 1 ماده 14 قانون اخير نیست و نيز اينكه اظهارنامه‌ها به اينجانب ابلاغ واقعي نشده است و به فرض ابلاغ واقعي آنها، در متن اظهارنامه‌هاي پيوست پرونده فعلي، ميزان بدهي نيز مشخص نشده است بنابراين فاقد اعتبار است. از تاريخ اظهارنامه اخیر تا اظهارنامه قبلی نيز يك سال كامل سپري نشده است در صورتي كه بر حسب بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، بايستي از تاريخ ابلاغ اظهارنامه اول تا سوم مبني بر پرداخت نکردن اجاره‌بهای يك سال كامل سپري شده باشد و اينكه مشخص نيست كه خواهان دعوا، تخليه عين مستاجره را به دليل پرداخت نکردن اجاره‌بها از دادگاه محترم خواسته است يا تاخير در پرداخت آن؟».نماينده خواهان، يعني شهرداري لواسانات، نيز که در جلسه رسيدگي حضور داشت در دادگاه اظهار مي‌كند كه عرايض به شرح دادخواست تقديمي است.
راي دادگاه
در نهايت قاضي دادگاه با فراهم ديدن زمینه صدور راي، ختم دادرسي را در آن جلسه اعلام و به شرح ذيل مبادرت به صدور راي مي‌كند:
«در خصوص دادخواست نماينده حقوقي خواهان به طرفيت آقاي حميدرضا... به خواسته تخليه عين مستاجره با احتساب تمامی خسارات و هزینه‌هاي دادرسی، با اين توضيح كه صرف نظر از اينكه ابلاغ اظهارنامه‌ها به خوانده دعوا ابلاغ واقعي نشده است و حداقل عدم اطلاع خوانده دعوا از دو عدد از اظهارنامه‌هاي ارسالي به نظر اين دادگاه محرز و مسلم است. با عنايت به فيش‌هاي پرداختي اجاره‌بهای مضبوط در پرونده و رسيدهاي اخذشده پيوست، به نظر اين دادگاه خوانده دعوا در موعد مقرر قانوني نسبت به پرداخت اجاره‌بها اقدام كرده است و مطابق با تبصره 1 ماده 14 قانون مالك و مستاجر مصوب سال 1356، مستاجر مكلف است ظرف مدت مقرر نسبت به پرداخت اجاره‌بها اقدام كند و مفاد تبصره مذكور حاكي از اين است كه دو دفعه اجاره‌بها بر مبناي ارسال اظهارنامه پرداخت شده باشد و دفعه سوم، اجاره‌بها اصلا پرداخت نشده باشد.
حال آنكه در پرونده مطروحه با توجه به پرداخت اجاره‌بها از ناحيه خوانده، اصولا عدم پرداخت منطقي نيست، به اين ترتيب اين دادگاه مورد را از مصاديق تبصره 1 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر ندانسته و با توجه به اينكه خوانده دعوا در مواعد مقرر نسبت به پرداخت اجاره‌بها اقدام كرده است، به اين ترتيب اين دادگاه دعواي خواهان را غير وارد دانسته و حكم به بطلان آن صادر مي‌كند و اعلام مي‌كند كه راي صادره حضوري بوده و ظرف 20 روز از تاريخ ابلاغ، قابل تجديدنظر در محاكم محترم تجديد نظر استان تهران است.»
رسيدگي دادگاه تجديدنظر
با توجه به اينكه راي فوق به ضرر خواهان دعوا، يعني شهرداري لواسانات صادر شده است، نماينده حقوقي اين مرجع دادخواست تجديدنظر خود را به شعبه دادگاه بدوي ارايه مي‌كند مبني بر اينكه در صورتي كه حق يا ديني بر عهده كسي ثابت شود، اصل بر بقاي آن است، مگر اينكه خلاف آن ثابت شود و با توجه به اظهارنامه پيوست پرونده مجددا مدعي عدم پرداخت مبالغ اجاره‌نامه شده است و در لايحه تجديدنظرخواهي خود اظهار داشته است كه طي موارد مكرر، شهرداري لواسانات با مستاجران خود جلساتي را براي افزايش اجاره‌بها برگزار كرده است كه متاسفانه آقاي حميدرضا... در هيچ‌يك از اين جلسات شركت نكرده است در نتیجه به شكلي توافقي اقدام به افزايش اجاره‌بها نكرده است. در نهايت نماينده حقوقي شهرداري لواسان با توجه به جميع دلايل و امارات موجود تقاضاي تجديدنظر در خصوص دادنامه صادره از دادگاه بدوي را كرده است. پرونده پس از ثبت از طرف دادگاه بدوي به مرجع تجديدنظر ارسال مي‌شود. اين مرجع نيز پس از ثبت پرونده از طريق واحد ارجاع، پرونده را به يكي از شعب دادگاه‌هاي تجديدنظر ارسال مي‌كند.
راي دادگاه تجديدنظر
این پرونده پس از بررسي قضات تجديدنظر درنهايت منتهي به صدور راي به شرح ذيل مي‌شود:
«در خصوص دادخواست تجديدنظر شهرداري لواسان به طرفيت آقاي حميدرضا... در خصوص دادنامه بدوي با موضوع تخليه عين مستاجره، با توجه به فيش‌هاي پرداختي اجاره‌بهاي مضبوط در پرونده و رسيدهاي اخذشده خوانده دعوا در موعد مقرر قانوني نسبت به پرداخت اجاره‌بها اقدام شده است و حال آنكه در پرونده مطروحه با توجه به پرداخت اجاره‌بها از ناحيه خوانده دعوا، اصولا عدم پرداخت بي‌اساس است و با توجه به فقدان دفاع موثر و موجه از جانب خوانده دعوا، به اين ترتيب دادگاه مورد را از مصاديق تبصره 1 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر ندانسته و راي دادگاه بدوي تاييد مي‌شود. حكم صادره قطعي است.»
تحليل راي و دعوا
با توجه به تنظيم قرارداد اجاره ميان خواهان و خوانده دعوا در سال 1360 و تمديد هر ساله آن، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بر آن حاكم است. خوانده دعوا، آقاي حميدرضا... با ارايه قبض‌هاي پرداختي در سر موعد، ادعاي خواهان را مبني بر پرداخت نکردن اجاره‌بها رد كرده است و به اين ترتيب سعي خواهان دعوا در خصوص انطباق وضع با بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بي‌نتيجه مانده است و در خصوص ادعاي خواهان دعوا مبني بر ارسال 3 عدد اظهارنامه نيز مي‌توان گفت كه اظهارنامه‌ها به نشانی نامعلوم ارسال و الصاق شده‌اند و مستندا به ماده 83 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب سال 1379، دليل ابلاغ نشدن واقعي به خوانده نمي‌تواند منشای اثر از مصاديق تبصره 1 ماده 14 قانون فوق باشد.
براساس تبصره فوق در صورتي كه مستاجر دو بار ظرف يك سال در اثر اخطار يا اظهارنامه مذكور در بند 19 اين ماده، اقدام به پرداخت اجاره بها كرده و براي بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد يا در صندوق ثبت پرداخت نكند، موجر مي‌تواند با تقديم دادخواست به‌طورمستقيم از دادگاه درخواست تخليه عين مستاجره را بكند. در حالي كه طبق فيش‌هاي تقديمي خوانده دعوا، وي اجاره‌بها را هر ماه پرداخت كرده و مشمول شرايط تبصره فوق نمي‌شود.
نكته ديگر اينكه تجديدنظرخواه در لايحه خود اظهار داشته است كه تجديدنظرخوانده در جلسات توافقي مربوط به تعديل اجاره‌بها شركت نداشته است كه اظهار اين مطلب در لايحه بي‌ربط است و به نظر می‌رسد چون دليل محكمه‌پسندي وجود نداشته است، اين مطلب براي خالي نبودن عريضه بيان شده است. خاطرنشان می‌شود با توجه به اينكه نحوه رسيدگي در مرحله تجديدنظر مبتني بر تبادل لوايح است، به‌طورمعمول قضات دادگاه‌هاي تجديدنظر جلسات رسيدگي تعيين نمي‌كنند و اغلب فقط با ملاحظه محتويات و لوايح طرفين دعوا مبادرت به صدور راي مي‌كنند.
به نقل از سایت روزنامه حمایت
