مطالبه التزام در صورت نقض تعهد سازنده ملك
سایت حقوقی دادآور
مهدي مغفرتي/ قراردادهاي مشاركت در ساخت و ساز در دفاتر املاك هر روز تنظيم مي‌شود. يك طرف قرارداد مالك ملك و طرف ديگر سازنده يا داشتن سرمايه و تبحركافي در امر ساخت و ساز مبادرت به تنظيم قرار داد مي‌كنند. در اين‌گونه قراردادها اصولا مدتي را براي ساخت و انجام موضوع قرارداد در نظر مي‌گيرند كه طرف سازنده مكلف است در آن موعد بنا را طبق توافقات به‌عمل آمده تكميل و تحويل دهد. جهت تضمين انجام موضوع قرارداد اصولا مبلغي را به عنوان وجه التزام در قرارداد قيد كرده تا در صورتي كه سازنده در آن زمان آپارتمان را تحويل طرف ديگر قرارداد مي‌دهد مكلف به پرداخت آن است. در اين‌صورت به محض تخلف سازنده در اتمام موضوع قرارداد مبلغ تعييني قابل مطالبه از طريق محاكم قضايي است مگر اينكه عوامل قهري كه در حقوق از آن به فورس ماژور ياد مي‌شود امكان اجراي قراردادسازنده سلب كرده باشد.
مثل سيل، زلزله كه البته اين موضوع خود از جهاتي ديگر قابل بحث است و جهت منحرف نشدن از موضوع وارد جزييات آن نمي‌شويم.حال فرض كنيم الف به‌عنوان مالك رسمي كبابخانه باب قراردادي منعقد مي‌كند تا ظرف 15 ماه خانه را با اخذ مجوزات قانوني به چهار واحد آپارتمان تبديل كند. 15ماه منقضي شده ولي موفق به اتمام كار ساخت و ساز نمي‌شود يا نواقصي دارد و قابل سكونت نيست و ممكن است سه ماه ديگر براي اتمام كارهاي ساختمان لازم باشد. حال بحث اينجاست كه آيا قرارداد همچنان نافذ و لازم‌الاجراست؟آيا مدت 15ماه قيد تراضي است و مالك حق فسخ دارد؟آيا مي‌توان از قرارداد مشاركت به عنوان شركت مدني ياد كرد و با انقضاي مدت 15ماه شركت و عقد را فسخ شده تلقي كرد؟ و اينكه مي‌توان قايل به حق فسخ و حق مطالبه وجه التزام به طرف مالك شد؟ با در نظر گرفتن عرف اين‌گونه قراردادها (قوانين تكميلي) و اوضاع احوال حاكم در رويه موجود و اينكه قصد طرفين از گذاشتن مهلت 15ماهه در ساخت بنا تعيين حدود و تكاليف طرفين در قرار داد است و وجه التزام تعيين شده ضمانت اجراي آن بوده تا طرف سازنده مكلف به انجام آن در همان زمان تعيين شده باشد تا به راحتي به‌طور دلبخواهانه از انجام تعهدات خود طفره نرود نتيجتا نمي‌توان قيد زمان را به عنوان قيد تراضي در نظر گرفت و تخلف از آن را سبب ايجاد حق فسخ براي طرف مقابل دانست. نهايتا عقد مشاركت به عنوان عقدي نافذ و لازم‌الاجر حاكم بر روابط طرفين بوده و به سبب عدم انجام و اتمام موضوع در مهلت تعيين شده در صورت مطالبه مالك، ملزم به پرداخت وجه التزام است.
در صورت استنكاف سازنده از اجراي قرارداد مي‌توان با تقديم داد‌خواست محكوميت وي را از مراجع قضايي به انجام تعهد خواست و در صورت صدور حكم و ابلاغ اجراييه با قطعيت حكم اگر شخص ديگري هم نتواند يا نخواهد با هزينه سازنده اصلي موضوع قرارداد را انجام دهد آن موقع مستندا به ماده 239 از قانون مدني مي‌تواند قرارداد را فسخ كند و در اينجا هم حق مطالبه وجه التزام به قوت خود باقي است هم حق فسخ قابل اعمال است. و با اعمال حق فسخ مي‌تواند كار ساخت و ساز را به كسي ديگر واگذار و با او قرارداد تنظيم كند. مطلب ديگري كه از اين منظر قابل بررسي است مطالبه وجه التزام با درج حق فسخ براي مالك است.
فرض كنيم در قراردادي، مهلت ساخت پروژه 20ماهه است و قيد شود در صورت عدم تحويل و تكميل آپارتمان در مهلت تعيين شده از قرار روزانه دو ميليون ريال به عنوان وجه التزام پرداخت كند. حال اگر مهلت سپري شود و كار ساخت به اتمام نرسد، هر دو حق براي طرف مقابل قابل اعمال است.
در قراردادها به جهت اينكه قيد مي‌شود «روزانه به مبلغ دو ميليون ريال از بابت تاخير» از ظاهر متن و قرارداد انشايي طرفين چنين استنباط مي‌شود كه وجه التزام تعيين شده تا اتمام موضوع قرارداد است پس زماني مي‌توانيم از مطالبه وجه التزام صحبت كرد كه قرارداد فسخ نشده باشد و براي طرفين لازم‌الاتباع باشد.اما اگر هر دو حق صراحتا قابل اعمال باشد و اين در قرارداد تصريح شده باشد يا اينكه وجه التزام به صورت تعيني مثلا 50ميليون تومان باشد در اين صورت هر دو براي طرف مقابل (مالك) قابل اعمال خواهد بود. هم دريافت مطالبه وجه و هم حق فسخ.
مثل سيل، زلزله كه البته اين موضوع خود از جهاتي ديگر قابل بحث است و جهت منحرف نشدن از موضوع وارد جزييات آن نمي‌شويم.حال فرض كنيم الف به‌عنوان مالك رسمي كبابخانه باب قراردادي منعقد مي‌كند تا ظرف 15 ماه خانه را با اخذ مجوزات قانوني به چهار واحد آپارتمان تبديل كند. 15ماه منقضي شده ولي موفق به اتمام كار ساخت و ساز نمي‌شود يا نواقصي دارد و قابل سكونت نيست و ممكن است سه ماه ديگر براي اتمام كارهاي ساختمان لازم باشد. حال بحث اينجاست كه آيا قرارداد همچنان نافذ و لازم‌الاجراست؟آيا مدت 15ماه قيد تراضي است و مالك حق فسخ دارد؟آيا مي‌توان از قرارداد مشاركت به عنوان شركت مدني ياد كرد و با انقضاي مدت 15ماه شركت و عقد را فسخ شده تلقي كرد؟ و اينكه مي‌توان قايل به حق فسخ و حق مطالبه وجه التزام به طرف مالك شد؟ با در نظر گرفتن عرف اين‌گونه قراردادها (قوانين تكميلي) و اوضاع احوال حاكم در رويه موجود و اينكه قصد طرفين از گذاشتن مهلت 15ماهه در ساخت بنا تعيين حدود و تكاليف طرفين در قرار داد است و وجه التزام تعيين شده ضمانت اجراي آن بوده تا طرف سازنده مكلف به انجام آن در همان زمان تعيين شده باشد تا به راحتي به‌طور دلبخواهانه از انجام تعهدات خود طفره نرود نتيجتا نمي‌توان قيد زمان را به عنوان قيد تراضي در نظر گرفت و تخلف از آن را سبب ايجاد حق فسخ براي طرف مقابل دانست. نهايتا عقد مشاركت به عنوان عقدي نافذ و لازم‌الاجر حاكم بر روابط طرفين بوده و به سبب عدم انجام و اتمام موضوع در مهلت تعيين شده در صورت مطالبه مالك، ملزم به پرداخت وجه التزام است.
در صورت استنكاف سازنده از اجراي قرارداد مي‌توان با تقديم داد‌خواست محكوميت وي را از مراجع قضايي به انجام تعهد خواست و در صورت صدور حكم و ابلاغ اجراييه با قطعيت حكم اگر شخص ديگري هم نتواند يا نخواهد با هزينه سازنده اصلي موضوع قرارداد را انجام دهد آن موقع مستندا به ماده 239 از قانون مدني مي‌تواند قرارداد را فسخ كند و در اينجا هم حق مطالبه وجه التزام به قوت خود باقي است هم حق فسخ قابل اعمال است. و با اعمال حق فسخ مي‌تواند كار ساخت و ساز را به كسي ديگر واگذار و با او قرارداد تنظيم كند. مطلب ديگري كه از اين منظر قابل بررسي است مطالبه وجه التزام با درج حق فسخ براي مالك است.
فرض كنيم در قراردادي، مهلت ساخت پروژه 20ماهه است و قيد شود در صورت عدم تحويل و تكميل آپارتمان در مهلت تعيين شده از قرار روزانه دو ميليون ريال به عنوان وجه التزام پرداخت كند. حال اگر مهلت سپري شود و كار ساخت به اتمام نرسد، هر دو حق براي طرف مقابل قابل اعمال است.
در قراردادها به جهت اينكه قيد مي‌شود «روزانه به مبلغ دو ميليون ريال از بابت تاخير» از ظاهر متن و قرارداد انشايي طرفين چنين استنباط مي‌شود كه وجه التزام تعيين شده تا اتمام موضوع قرارداد است پس زماني مي‌توانيم از مطالبه وجه التزام صحبت كرد كه قرارداد فسخ نشده باشد و براي طرفين لازم‌الاتباع باشد.اما اگر هر دو حق صراحتا قابل اعمال باشد و اين در قرارداد تصريح شده باشد يا اينكه وجه التزام به صورت تعيني مثلا 50ميليون تومان باشد در اين صورت هر دو براي طرف مقابل (مالك) قابل اعمال خواهد بود. هم دريافت مطالبه وجه و هم حق فسخ.
به نقل از سایت روزنامه اعتماد
