بررسی یک پرونده: دعوای الزام به تنظيم اجاره‌نامه رسمي
سایت حقوقی دادآور
از نظر قانوني در مواردی که بین مالك و مستاجرش قرارداد اجاره‌اي تنظیم نشده باشد یا اگر تنظیم شده، مدت آن منقضی شده باشد و در ضمن طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین‌اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک از آنها می‌تواند برای تعیین اجاره‌بها، در مواردی که اجاره‌نامه‌اي در بین نباشد و تنظیم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر تادیه آن نخواهد بود. بنابراين در وضعيت اخير دعوايي تحت عنوان الزام خوانده اعم از مستاجر يا مالك به تنظيم اجاره‌نامه رسمي طرح مي‌شود.
شروع دعوا
خواهان دادخواستي به خواسته صدور حكم مبني بر الزام خواندگان به تنظيم اجاره‌نامه رسمي و با ابطال تمبر دعوي غيرمالي تقديم دادگاه محترم كرده است. وي خواسته خود را با استناد به اجاره‌نامه رسمي شماره 1824 مورخ 16/10/1342 دفترخانه 208 تهران ومبايعه‌نامه عادي مورخ 21/2/70 و اجاره‌نامه عادي 23/2/70 و وكالت‌نامه رسمي شماره 146642 مورخ 26/2/70 دفترخانه 129 تهران و نيز توافق‌نامه عادي مورخ 12/9/70 و دو فقره توافق‌نامه و اقرارنامه مورخين 28/9/70 و 5/8/74 ورثه مرحوم كريم و نيز گواهي حصر وراثت مرحوم كريم طرح كرده است. طبق شرح دادخواست، خواهان براساس مبايعه‌نامه عادي مورخ 21/2/70 سرقفلي يك باب مغازه واقع در خيابان ري پلاك 268 را از مرحوم كريم خريداري و اجاره‌نامه عادي مورخ 23/2/70 با مالك ملك (خوانده رديف يكم) تنظيم كرده و علي‌رغم مراجعات و تماس‌هاي مكرر، خواندگان از تنظيم سند اجاره‌نامه رسمي استنكاف ورزيده‌اند و با توجه به فوت مرحوم كريم و قايم‌مقامي ورثه وي كه طي دو فقره توافق‌نامه و اقرارنامه به تاريخ‌هاي 28/9/70 و 5/8/74 به حقانيت خواهان اذعان كرده‌اند و كل ماليات بر ارث از باب مغازه موردنظر را نيز دريافت داشته‌اند، به اين ترتيب از دادگاه طي اين دادخواست صدور حكم الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمي و تنظيم اجاره‌نامه رسمي به نام خواهان را استدعا كرده است.
رسيدگي دادگاه
دادخواست توسط مديريت مجتمع قضايي به شعبه دادگاه حقوقي ارجاع مي‌شود و پس از صدور دستور دادگاه به تاريخ 27/3/92 ساعت 9 صبح تعيين وقت جلسه رسيدگي شده و نسخه ثاني و ضمايم آن و نيز وقت رسيدگي براي خواندگان ارسال شده و از طرفين براي حضور در جلسه رسيدگي دعوت به عمل آمده است.
در تاريخ مقرر جلسه دادگاه تشكيل شده و خواهان حضور پيدا مي‌كند، ولي خواندگان حاضر نمي‌شوند و خواهان خواسته خود را به شرح دادخواست تقديمي عنوان مي‌كند. دادگاه با توجه به محتويات و مندرجات پرونده چون ملاحظه وضعيت ثبتي پلاك شماره 2505 واقع در بخش 7 تهران در اتخاذ تصميم مهم است، بنابراين استعلام وضعيت ثبتي ملك شماره 2505 را خواستار مي‌شود. دفتر به تاريخ 14/8/92 وقت نظارت تعيين و دستور دادگاه را بنا بر استعلام وضعيت ثبتي ملك موردنظر از اداره ثبت به عمل مي‌آورد. در تاريخ 14/8/92 در وقت احتياطي مقرر پرونده مورد بررسي قرار مي‌گيرد و به علت واصل نشدن پاسخ استعلام ثبتي اتخاذ تصميم از ناحيه دادگاه مقدور نبوده و مقرر مي‌شود كه ضمن تعيين وقت احتياطي نامه‌اي به ثبت تنظيم و تسريع در ارسال پاسخ خواسته شود. دفتر ضمن تعيين وقت احتياطي به تاريخ 6/1/93 نامه‌اي پيرو نامه قبلي به اداره ثبت تنظيم و ارسال مي‌كند و اداره ثبت اسناد و املاك شرق تهران طي نامه‌اي در جواب دادگاه مالكيت ششدانگ پلاك 2505 ملك موردنظر را به نام آقاي حاج غلامحسين اعلام مي‌دارد. پس از وصول پاسخ اداره ثبت اسناد و املاك دادگاه دستوردعوت طرفين را براي اخذ توضيح و نيز ملاحظه پاسخ ثبت اسناد صادر مي‌كند و دفتر نيز ضمن تعيين وقت رسيدگي به تاريخ 10/2/93 ساعت 30 :10 صبح در جهت اجراي دستور دادگاه براي طرفين اخطاريه‌اي ارسال مي‌كند. درتاريخ مقرر جلسه رسيدگي تشكيل مي‌شود و طرفين حضور پيدا نمي‌كنند و دادگاه با بررسي اوراق و محتويات و مندرجات پرونده ختم رسيدگي را اعلام و به شرح آتي مبادرت به صدور راي مي‌كند.
راي دادگاه بدوي
در خصوص دادخواست آقاي سيد مرتضي به طرفيت آقايان غلامحسين و حامد و خانم‌ها فاطمه و منصوره به خواسته الزام خواندگان به تنظيم اجاره‌نامه‌اي كه خواهان چنين توضيح داده است كه طي قرار داد عادي مورخ 21/2/70 منافع مغازه مرحوم كريم براي آقاي جليل انتقال داده شده است كه مالك طي قرارداد اجاره‌نامه عادي مورخ 23/2/70 رضايت خود را اعلام و اجاره‌بهاي ماهيانه ملك را مبلغ دوازده هزار ريال تعيين كرده و در تاريخ 13/9/70 آقاي جليل سهم خود را به وي انتقال داده كه اين انتقال سهم حسب توافق كتبي 27/3/81 مورد موافقت مالك آقاي غلامحسين قرار گرفته است و تقاضاي محكوميت خواندگان را به الزام به تنظيم سند رسمي اجاره را كرده است. با توجه به ملاحظه فتوكپي مصدق قرار عادي مورخه 21/2/70 و 12/9/70 و توافق كتبي مورخه 23/2/70 و وكالت مالك و ملاحظه سند اجاره‌نامه شماره 1824 مورخ 12/10/42 دفترخانه اسناد رسمي شماره 208 حوزه ثبت تهران كه دلالت بر مالكيت منافع مرحوم كريم داشته، نامبرده برحسب قرارداد عادي مورخه 21/2/70 به خواهان و آقاي جليل انتقال داده است، مورد موافقت كتبي مالك در تاريخ 23/2/70 قرار گرفته است و مورد موافقت آقاي جليل هم قرار گرفته است و نظر به اين‌كه اخطاريه به خواندگان ابلاغ قانوني شده و در جلسه دادگاه حاضر نشده‌اند و هيچ‌گونه دفاعي كه موجبات بي‌اعتباري ادعاي خواهان را فراهم كند، ارايه نكرده‌اند و با توجه به نامه شماره 44551 مورخ 11/10/81 ثبت منطقه شرق تهران به شماره 3454 مورخ 25/10/81 ثبت دفتر دادگاه شده است، دلالت بر مالكيت خوانده رديف يك آقاي غلامحسين دارد با توجه به مراتب فوق دعوي خواهان به نظر دادگاه ثابت و محرز تشخيص داده شده و به استناد مواد 7 و 8 و 9 و 10 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد ماه 1365 و ماده 198 قانون آيين دادرسي مدني كه به الزام خوانده رديف يك آقاي غلامحسين به حضور در يكي از دفاتر اسناد رسمي و تنظيم سند رسمي اجاره‌نامه جديد طبق شرايط مرسوم و متعرض دراجاره‌نامه‌ها و شرايط مندرج در اجاره‌نامه سابق با اجاره‌بهاي ماهيانه مبلغ دوازده هزار ريال به نام خواهان (آقاي سيد مرتضي) صادر و اعلام مي‌كند. راي صادره غيابي بوده و ظرف بيست روز پس از ابلاغ واقعي قابل واخواهي در اين دادگاه مي‌باشد.
تحليل پرونده
ابتدا بايد در خصوص اين پرونده اذعان داشت كه دادگاه محترم شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق به شرط وجود اجاره‌نامه سابق تعیین خواهد کرد. در ضمن در تمام مدتی که دادرسی در جریان است، مستاجر باید اجاره‌بها را به موجرش بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم، اجاره‌نامه تنظیم کنند. هرگاه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود، به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند. هر گاه موجر حاضر به امضای اجاره‌نامه نشود، نماینده دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستأجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود، دادگاه در صورتی که عذر مستاجر را موجه نداند، به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می‌کند و این حکم قطعی است.
دادخواست منطبق با قانون بوده و چون خواندگان دفاعي نكرده‌اند، دادگاه براساس مدارك ارايه‌شده خواندگان را محكوم كرده است.
به نقل از سایت حمایت
