پیش شرط مطالبه حق کسب و پیشه
مرجع صدور: شعبه ۵۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران
چکیده:
تا قبل از طرح موضوع تخلیه ، مستأجر نمی‌تواند خواهان حق کسب وپیشه شود، زیرا حقی است که با تخلیه به مستأجر تعلق می گیرد و قبل از شروع قرارداد اجاره نیز قابل اسقاط نیست.
مستندات
تاریخ رای نهایی: ۱۳۹۳/۰۹/۱۶ شماره رای نهایی: ۹۳۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۱۱۴۷
رای بدوی
در خصوص دادخواست تقدیمی خواهان آقای الف.ک. فرزند م. با وکالت خانم س.س. و … بهطرفیت خواندگان آقایان ع.ک. فرزند غ. و … فرزند غ. با وکالت آقایان الف.م. و … به خواسته دستور فروش ملک مشاع پلاک ثبتی … به آدرس مندرج در متن و محکومیت خوانده به پرداخت هزینه دادرسی، حق‌الوکاله وکیل، خسارت قانونی و دعوی تقابل خواهان شرکت ن. با وکالت آقایان الف.م. و … بهطرفیت خواندگان الف.ک. فرزند غ. و … به خواسته الزام خواندگان محترم(به قدرالسهم) به تنظیم سند رسمی اجاره به عنوان دعوی طاری در پرونده شماره ۹۲۰۴۹۸ شعبه ۱۵۴؛ (توضیح اینکه وکلای دعوی طاری آقای م. و … دعوی خود را بهطرفیت خواندگان ع.و. و … مسترد و در دعوی اصلی وکالت آنان را به عنوان وکیل خواندگان عهده‌دار شده و دادنامه شماره ۹۲۰۶۱۸ صادر شده است.) وکیل خواهان اصلی اظهارداشته: «موکل و خواندگان محترم، مشاعاً مالک پلاک ثبتی شماره … واقع در تهران خیابان … می‌باشد. با استناد به گواهی عدم افراز ثبتی، تقاضای فروش دارم.» و در دفاع از خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره اعلام داشته: «به موجب اقرار نامه شماره ۱۱۴۹۴۳تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی … تهران، خواهان به این امر اقرار نموده که هیچ حقی به عنوان سرقفلی یا ودیعه به موکل پرداخت نکرده و هیچ ادعایی نسبت به حق کسب و پیشه ندارند و مکلفند به محض درخواست موجرین ملک را تخلیه کنند.» وکیل دعوی طاری آقای ک. دفاعاً اظهارداشته: «شرکت ن. مستأجر بوده و دارای محل کسب و پیشه در آن ملک است و تقاضا دارد ملک فقط با رعایت حق او، به عنوان مستأجر دارای حق کسب و پیشه، فروخته شود و بر همین اساس تنظیم سند اجاره را نیز نموده است. در مورد اقرارنامه استنادی چنین سندی در فرض وجود اصالت، به موجب ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ باطل و بلااثر است و نمی‌تواند حق قانونی مستأجر را تضییع نماید.» با عنایت به مراتب فوق و نظریه استعلامیه واصل از ثبت منطقه جنوب شرق تهران به شماره ۱۶۶۰۸مورخه ۲۵/۶/۹۳سند مالکیت شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت ۱۵۰۰ متر مربع به پلاک ثبتی …. مفروز و مجزی شده از … فرعی از اصلی مذکور ذیل ثبت … صفحه … دفترجلد … املاک به نام آقای غ.ک. ثبت و صادر و تسلیم گردیده است و سپس برابر تصویر گواهی حصر وراثت ۱۷۰۶-۸/۴/۶۵ شعبه ۴۹ دادگاه حقوقی ۲ تهران، نامبرده فوت و ورثه عبارتند از ۱- م. و… می‌باشند. سپس برابر اسناد ۱۳۴۰۴۳-۲/۵/۶۸ و۲۱۶۲۳۸-۶/۲/۷۷ دفتر … تهران، سه سهم از ۱۱ سهم شش دانگ بدون بها ثمنیه اعیانی به اضافه ۴ سهم از ۱۰سهم از ۲سهم از ۱۱سهم ازشش دانگ بدون بهاء ثمنیه اعیان، به اضافه نصف از تمامی بهاء ثمنیه اعیانی آقای الف.ک. و به همین میزان سهم م.ج. و … منتقل شده‌است. لذا دعوی خواهان اصلی مبنی بر فروش ملک مشاع پلاک ثبتی … که حسب استعلامیه ثبتی گواهی عدم قابلیت افراز صادر و طرفین را مالک ملک موصوف معرفی کرده و ملک به علت قلّت مساحت غیرقابل افراز اعلام شده و نظر به اقرارنامه مورخه ۲۶/۳/۹۰ به شماره ۱۱۴۹۴۳دفتر جلد ۲۱۶ دفتر اسناد رسمی ….تهران، مبنی بر وجود رابطه استیجاری و اینکه حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که با تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر تعلق می‌گیرد و این حق قبل از ایجاد، قابل اسقاط نبوده و تحقق آن نیز مشروط به پرداخت وجهی به مالک نیست؛ بنابراین اگر محلی برای کسب اجاره داده شده باشد و مستأجر حین عقد اجاره و تنظیم سند، وجهی به مالک نپرداخته و یا در سند تعهد نموده باشد که در زمان تخلیه، حق دریافت سرقفلی را ندارد و طبق مواد ۱۵ و ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ هیچ یک از این امور مانع آن نخواهد بود که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، حکم به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت صادر کند (نظریه مشورتی شماره ۷/۱۶۹۹ مورخه ۲۰/۴/۶۲ اداره حقوقی دادگستری). لذا به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و مواد ۱ و ۳ و ۷ و ۹ و ۱۵ و ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر، حکم به الزام خوانده آقای الف.ک. به تنظیم سند رسمی اجاره به میزان سهم خود، طبق استعلامیه ثبتی، با شرکت ن. با اجاره بهای ۰۰۰/۰۰۰/۱۲۵ ریال طبق اجاره نامه سال ۱۳۹۰ و سپس دستور فروش ملک با حفظ حقوق کسب و پیشه شرکت ن. را صادر می‌نماید و از باب تسبیب و لاضرر آقای الف.ک. را به پرداخت ۲۰۴۰۰۰ ریال و حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه در حق خواهان و آقایان ع. و م. را به پرداخت ۱۹۳۰۰۰۰ ریال بابت هزینه دادرسی ۰۰۰/۲۵۰ ریال بابت تعرفه خدمات و حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه در حق خواهان با استناد به مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، صادر می‌نماید. رأی صادره ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
دادرس شعبه ۱۵۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران – صبوری
رای دادگاه تجدید نظر
تجدیدنظرخواهی آقای ب.م. و … به وکالت ازآقای الف.ک. به طرفیت آقایان م.و. و… و شرکت ن. با وکالت آقایان الف.م. و … از تجدیدنظرخوانده اخیر، نسبت به آن بخش از دادنامه شماره ۹۳۰۴۶۲ مورخ ۸/۷/۱۳۹۳ صادره از شعبه ۱۵۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن تجدیدنظرخواه به تنظیم سندرسمی اجاره به میزان سهم خود از ملک موضوع پلاک ثبتی … مفروز و مجزی شده از ۴۲ فرعی از اصلی مذکور به نفع شرکت ن با اجاره بهای ۰۰۰/۰۰۰/۱۲۵ریال شده، به گونه ای نیست که موجبات نقض دادنامه مزبور را فراهم آورد. زیرا اساس اعتراض این است که شرکت مذکور که مستأجر ملک فوق است، قبلاً طی اقرارنامه رسمی حق کسب و پیشه خود را ساقط کرده و بر این مبنا نتیجه گرفته‌اند که نبایستی محکوم به مراتب می‌شد. حال آنکه آمریت ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ که توجهاً به تاریخ شروع قرارداد اجاره در مورد محل، بر روابط طرفین حاکمیت دارد؛ اولاً: امکان توافق برخلاف قانون مزبور را منتفی و ثانیاً: علی‌الاصول تا قبل از طرح موضوع تخلیه موجبی برای بحث پیرامون حق کسب و پیشه وجود ندارد. فلذا مستنداً به ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن رد تجدیدنظرخواهی، دادنامه تجدیدنظرخواسته را (در مورد شرکت مذکور) تأیید می‌نماید. ولیکن چون حکم موصوف و موضوع آن، متوجه دیگر تجدیدنظرخواندگان نمی‌باشد، مستنداً به بند ۴ ماده ۸۴ و ماده ۸۹ همان قانون، قرار رد تجدیدنظرخواهی صادر و اعلام می‌شود. این رأی قطعی است.
رئیس شعبه ۵۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه
ترابی – حاجی حسنی
