شرایط شکلی قرارداد اجاره
مرجع صدور: شعبه ۵۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران
چکیده:
قرارداد اجاره می‌بایست به امضا دو تن از شهود برسد و الآ تحت حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ نخواهد بود. در این مورد قرارداد تابع قواعد اجاره قانون مدنی است. ولی چنانچه مستاجر مبلغی بابت سرقفلی به موجر پرداخته باشد در زمان تخلیه، مستاجر حق دریافت سرقفلی به نرخ روز را دارد.
مستندات ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶
تاریخ رای نهایی: ۱۳۹۳/۰۵/۲۸ شماره رای نهایی: ۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۰۶۸۱
رای بدوی
در خصوص دعوی خواهان آقای ع.ت. با وکالت بانوان س.الف. و م.م. به‌طرفیت الف.ق. با وکالت ف.پ. به خواسته تخلیه عین مستأجره یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی شماره ۴۷۸۶/۲ بخش ۱۲ تهران به جهت انقضاء مهلت اجاره با احتساب خسارت دادرسی به شرح متن دادخواست تقدیمی با عنایت به محتویات پرونده و تدقیق در مندرجات آن و ادله ابرازی خواهان شامل کپی مصدق قرارداد مورخه ۵/۸/۷۸ و سند مالکیت پیوستی در پاسخ استعلام ثبتی و توجهاً به مصون ماندن دعوی مطروحه از هرگونه دفاع مؤثر خوانده وکیل ایشان دادگاه به دلایل ذیل و توجهاً به‌مراتب فوق دعوی خواهان را وارد می‌داند اولاً قابل ذکر است که قرارداد اجاره منعقده فی‌مابین اصحاب پرونده به جهت اینکه سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر از حیث تعداد شهودی تنظیم نیافته لذا به دلالت بند ۵ ماده یک آیین‌‌نامه اجرایی روابط حاصله مشمول مقررات قانون مارالذکر نبوده و با توجه به تاریخ انعقاد قرارداد قانون حاکم دراین‌باره مقررات مدنی و توافق طرفین خواهد بود ثانیاً با توجه به اینکه در قرارداد استنادی مدت اجاره به نحو صریح ذکر نگردیده و مال‌الاجاره از قرار ماه تعیین‌شده لذا اجاره برای یک ماه صحیح بوده از آنجائی که مدت یک ماه از قرارداد سپری‌شده لذا به‌محض انقضاء مدت عقد اجاره برطرف شده و شرایط لازم برای تخلیه از سوی موجر فراهم گردیده است ثالثاً نظر به اینکه موجر مبلغی به‌عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نموده لذا حین تخلیه به‌موجب وحدت ملاک فسخ عقود معوض و تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ می‌بایست سرقفلی را به قیمت عادله روزبه مستأجر بپردازد به این منظور دادگاه مبادرت صدور قرار کارشناسی نموده در نهایت هیئت هفت‌نفره از کارشناسان واجد صلاحیت مبلغ سرقفلی را به قیمت روز تعیین این نظریه مصون از ایراد و اعتراض طرفین قرارگرفته و مباینتی با اوضاع‌واحوال قضیه نداشته من‌حیث‌المجموع دادگاه با احراز رابطه استیجاری طرفین و انقضاء مدت اجاره در حق موجر به تقاضای تخلیه عین مستأجره از ید مستأجر دعوی مطروحه را وارد و ثابت دانسته مستنداً به مواد ۴۹۴ و ۵۰۱ از قانون مدنی و وحدت ملاک از تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ حکم بر محکومیت خوانده به تخلیه عین مستأجره با مشخصات مندرج در قرارداد در قبال دریافت مبلغ سی صد و نود میلیون تومان به‌عنوان قیمت سرقفلی به نرخ عادله روز بر اساس نظریه هیئت کارشناسی صادر و اعلام می‌نماید مضافاً در خصوص دعوی دیگر خواهان دایر بر مطالبه خسارت دادرسی و حق‌الوکاله نظر به اینکه خوانده سببیتی در تحمیل این هزینه بر خواهان را نداشته و خواهان طوعاً از اختیار خویش استفاده و از مزایای آن بهره‌مند می‌گردد لذا دادگاه در این خصوص حکم بر بی‌حقی خواهان صادر می‌نماید آراء صادره حضوری بوده ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رییس شعبه ۱۸۲ دادگاه حقوقی تهران ـ آژیده
رای دادگاه تجدید نظر
در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای الف.ق. علیه آقای ع.ت. با وکالت خانم س.الف. و م.م. از دادنامه شماره ۱۱۵۴ مورخ ۱۰/۱۲/۹۲ شعبه ۱۸۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌موجب آن با احراز مالکیت تجدیدنظر خوانده نسبت به یک باب مغازه جزو پلاک ثبتی ۴۷۸۶/۲ بخش ۱۲ تهران و اینکه قرارداد اجاره تشکیل‌شده میان طرفین طبق ضوابط مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر از حیث تعداد شهود تنظیم نیافته و از این حیث تابع مقررات قانون مدنی خواهد بود و با توجه به انقضای مدت اجاره و اینکه موجر مبلغی به‌عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نموده طبق مواد ۴۹۴ و ۵۰۱ قانون مدنی حکم به محکومیت تجدیدنظرخواه به تخلیه عین مستأجره در قبال دریافت مبلغ سی صد و نود میلیون تومان سرقفلی به نرخ عادله بر اساس نظریه هیئت هفت‌نفره کارشناسان صادر گردیده است با دقت در محتویات پرونده نظر به اینکه تجدیدنظرخواه ایراد و اعتراض موجهی که نقض دادنامه را ایجاب نماید به عمل نیاورده و از حیث رعایت اصول و قواعد دادرسی نیز ایراد و اشکالی به دادنامه موصوف به نظر نمی‌رسد بنابراین به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته عیناً تأیید می‌گردد این رأی قطعی است.
مستشاران شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
نوروزی ـ توحیدی
