شروع عملیات ساختمانی محتاج به اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری است و در غیر این صورت شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مفاد پروانه به وسیله ماموران خود اعم از آن‌که ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد، جلوگیری کند. در این‌گونه موارد که از لحاظ اصول شهرداری یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون ماده ١٠٠ مطرح می‌شود.
حدود صلاحیت و اختیارات کمیسیون ماده ١٠٠
رسیدگی به کلیه تخلفات ساختمانی از وظایف این کمیسیون است که در دو قسمت مورد مطالعه قرار می‌دهیم:
الف: رسیدگی به پروانه‌هایی که توسط شهرداری به آن ارجاع شده است: ازجمله موارد تخلف که به این کمیسیون ارجاع می‌شود عبارتند از: ١- تخلف از مفاد پروانه ٢- عدم احداث پارکینگ ٣- عدم استحکام بنا ۴- عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان ۵- تجاوز به معابر شهر ۶- احداث بنا بدون تحصیل جواز ساختمانی و….
ب: در مواردی که شهرداری از ادامه پروانه ساختمان یا مخالف مواد پروانه جلوگیری می‌کند، مکلف است ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون ماده ١٠٠ مطرح کند در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.
ترکیب کمیسیون و تشکیل جلسات
کمیسیون مرکب از نمایندگان شورای اسلامی شهر، وزارت کشور و دادگستری است و جلسات کمیسیون بعدازظهر‌ها با حضور اعضای کمیسیون و نماینده فنی شهرداری بدون داشتن حق رأی تشکیل می‌شود.
نحوه رسیدگی و تصمیمات کمیسیون
کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می‌کند که ظرف مدت ١٠ روز توضیحات خود را کتبا ارسال دارد. پس از انقضای مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری و عنداللزوم مالک که برای ادای توضیحات دعوت می‌شوند و حداکثر ظرف مدت یک ماه از تاریخ جلسه مذکور با ملاحظه و بررسی گزارش و دفاعیات مالک یا نماینده قانونی او و انطباق مورد تخلف با تبصره‌های ماده ١٠٠ قانون شهرداری تصمیم مقتضی اتخاذ می‌کند.
در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند، تعیین می‌کند. شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند؛ هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا نکند، شهرداری رأسا اقدام کرده هزینه آن را از مالک دریافت خواهد کرد.
در مورد اضافه بنای زاید بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی (مسکونی) کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی یا کوچه بن باز یا بن‌بست) رأی به اتخاذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد‌شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام کند (جریمه نباید از یک‌دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع اضافی بیشتر باشد) در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند، شهرداری مکلف است مجددا پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد. در مورد اضافه بنا زاید بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی رأی به اتخاذ جریمه اقدام کند.
(جریمه نباید از حداقل ٢ برابر کمتر و از ۴ برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد) در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کرد، شهرداری مکلف است مجددا پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد.
در مورد احداث بنای بدون پروانه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد، کمیسیون می‌تواند با صدور رأی بر اخذ جریمه به ازای هر مترمربع بنای بدون مجوز یک‌دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک‌پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سر قفلی داشته باشد هرکدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع بلامانع‌بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند. اضافه بنای زاید بر تراکم مجاز براساس مقررات فوق‌الذکر عمل خواهد شد.
در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برابر هر مترمربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر کند. مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش ٢۵ مترمربع است.
شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان کار ساختمان است
در مورد تجاوز به معابر شهر مالکان موظف هستند هنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرح‌های مصوب رعایت برهای اسلامی را بنمایند. در صورتی که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده امر را به کمیسیون ارسال کند.
شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مذکور مطرح می‌کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می‌کند.
این تصمیم به وسیله ماموران شهرداری انجام می‌شود و کسی که عاملا از محل مزبور پس از تعطیلی برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس از ۶ ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج‌هزار و یک ریال تا ده‌هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجددا تعطیل می‌شود.
یادآور می‌گردد که تخلف مالکین ساختمان‌هایی که آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است قابل طرح در کمیسیون ماده صد نبوده ولی چنانچه ساختمان قبل از تصویب نقشه جامع شهر بدون پروانه احداث گردیده باشد قابل طرح در کمیسیون مزبور خواهد بود.
مرجع تقدیم اعتراض
هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم‌مقام او به رأی صادره اعتراض داشته باشد باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نسبت به آن اعتراض کند. مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده صد که این کمیسیون در عرف اداری و شهرداری به کمیسیون تجدیدنظر ماده صد معروف است خواهد بود و اعضای آن باید غیر از افرادی باشد که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی است. از آرای قطعی کمیسیون ماده صد مستندا به بند ٢ ماده ١١ قانون دیوان عدالت اداری می‌توان به دیوان مزبور شکایت کرد.
رضا معینی
حقوقدان و مدرس دانشگاه
