سایت حقوقی دادآور
صادق سلیمی – حقوقدان
اداره ساختمان‌ها اعم از کاربری مسکونی تجاری و اداری به خاطر دارا بودن قسمت‌های اشتراکی در کنار قسمت‌های اختصاصی هریک از مالکان همواره یکی از مشکلات اداره ساختمان‌ها بوده و هست.
قانون‌گذار از حدود بیش از نیم قرن پیش به خوبی متوجه این معضل بوده و لذا قانون نحوه تملک آپارتمان‌ها در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسیده که قانون نسبتا جامعی خصوصاً در مورد آپارتمان‌های مسکونی است؛ اگر چه این قانون در برخی موارد پاسخگوی تمامی نیازهای ساختمان‌های مسکونی نیز نیست. ولی آنچه در این نوشتار درصدد بررسی آن هستیم، عدم تکافوی قانون مزبور در خصوص مراکز تجاری به ویژه در مواردی که این مراکز با تنوع صنوف، کاربری و متراژ مواجه هستند با توجه به فلسفه وجودی کاربری‌های تجاری و اداری و تفاوت فاحش آن با کاربری مسکونی کاملا روشن و آشکار است.
در یک ساختمان مسکونی «دنج» و «خلوت» بودن یک مزیت قابل توجه تلقی می‌شود لذا اگر تعدادی از مالکان یک ساختمان ۱۰۰ واحدی از آپارتمان خود استفاده نکنند مشروط به اینکه مطابق قانون مذکور هزینه شارژ خود را پرداخت کنند نه تنها به ضرر سایر مالکان و استفاده‌کنندگان نیست، بلکه از یک سو موجب آرامش و دنجی بیش‌تر ساختمان شده و از سوی دیگر احتمالا از حیث استفاده بیش‌تر ساکنین از فضاهای مشترک و استهلاک کمتر امکانات و تاسیسات ساختمان، به نفع آنان نیز هست، ولی شاید بتوان گفت که مهم‌ترین مزیت یک مرکز تجاری «شلوغ» و «پرازدحام» بودن آن است. زمانی می‌توان مشتریان بیشتری به یک مرکز تجاری جذب کرد که مغازه‌های بیشتری در آن مرکز مشغول ارائه خدمات باشند و به عبارت دیگر چراغ مغازه‌ها باید روشن باشد تا کاسبی رونق بگیرد. اگر مثلا۶۰ درصد مالکان یک مرکز تجاری تصمیم به رهاکردن مغازه‌های خود کرده و آنها را بسته و بلااستفاده نگه دارند این امر نه تنها به نفع سایر مالکان نیست بلکه منافع آنان را به شدت به مخاطره می‌افکند.
در عمل تعدادی از مراکز تجاری برای فائق آمدن بر این مشکلات با تدوین اساسنامه یا نظام‌نامه داخلی و به استناد ماده ۶ قانون تملک آپارتمان‌ها که هرگونه قرارداد بین مالکان ساختمان و در خصوص نحوه اداره قسمت‌های اشتراکی را مجاز می‌داند مبادرت کرده‌اند. با فرض عدم توافق اکثریت بر چنین اساسنامه‌ای قطعا مشکلات بیشتری رخ می‌دهد. برخی از سازنده‌ها که تجربه و درایت کافی دارند، قبل از پیش فروش مراکز تجاری اساسنامه‌ای تدوین و به پیوست قرارداد فروش یا واگذاری سرقفلی خریدار و هر استفاده کننده‌ای را ملزم به امضای آن می‌کنند از جمله شروط مندرج در این اساسنامه‌ها تعهد خریدار به راه اندازی ملک خود ظرف مدت مشخصی از تاریخ آماده و تحویل شدن ملک با مشاغل متجانس و غیرمزاحم است که ضمانت اجرای آن نیز اغلب فسخ قرارداد و یا خسارات سنگین و یا اختیار مدیریت مجموعه به اجاره دادن مغازه بلاتکلیف و برداشتن مبلغی از اجاره به نفع ساختمان است.
ولی با فقدان اساسنامه و با توجه به اینکه در هر مجموعه‌ای افرادی ناهمگون و غیرمتعهد به تکالیف اجتماعی خود وجود دارند و با عدم همکاری برخی از مالکان که نه حاضر به راه‌اندازی ملک خود هستند و نه مایل به اجاره دادن آن هستند، سایر مالکان با زیان‌های بعضاً میلیاردی مواجه می‌شوند راهکار قانونی شفافی برای دفع این ضرر ندارند. بنابراین به نظر می‌رسد ضرورت دارد قانون‌گذاربرای پاسخ به این نیازها و رفع مشکلات ناشی از سکوت قانون در این زمینه، باید در خصوص تدوین قانونی جامع در مورد مدیریت مراکز تجاری اقدام کرده و مسائل فوق را مدنظر قراردهد.
به نقل از سایت روزنامه قانون
