بررسی یک پرونده: چگونگی الزام به تنظيم سند رسمی

اصولا دعاوي مالي بايد مقوم شوند، مگر اينكه امكان تقويم آن ممكن نباشد. مقصود از تقويم، قيمت‌گذاري اموال است. اين مساله تعيين‌كننده سه امر مهم در دادگاه‌هاي حقوقي است: اولين مورد مربوط به صلاحيت مرجع رسيدگي‌كننده به دعواست زيرا طبق قانون شوراي حل اختلاف، اين مرجع حل اختلاف صلاحيت رسيدگي به دعاوي حقوقي را دارد كه ارزش خواسته حداكثر تا پنجاه ميليون ريال باشد يعني دعاوي حقوقي بيش از پنجاه ميليون ريال در صلاحيت دادگاه عمومي حقوقي است. البته اگر شوراي حل اختلاف در حوزه روستاها باشد، طبق قانون اخير، شوراي حل اختلاف تنها در دعاوي تا سقف بيست ميليون ريال شايستگي رسيدگي را دارد. دومين مورد تعيين‌كننده از لحاظ ميزان تقويم خواسته، امكان تجديدنظرخواهي از راي دادگاه است. طبق قانون در دعاوي مالي در صورتي مي‌توان از راي دادگاه تجديدنظرخواهي كرد، كه ميزان خواسته بيش از سه ميليون ريال باشد بنابراين اگر خواهان دعوا، خواسته خود را بيش از سه ميليون ريال مقوم كرده باشد، امكان تجديدنظرخواهي براي خواهان و خوانده در آن دعوا وجود دارد. بر عكس در صورتي كه ميزان خواسته كمتر از اين برآورد شده باشد، امكان تجديدنظرخواهي از پرونده موصوف وجود نخواهد داشت. آخرين مورد در خصوص ارزش خواسته خواهان، اخذ هزينه دادرسي است؛ با اين توضيح كه در دعاوي مالي اصولا تا ده ميليون ريال، يك و نيم درصد و مازاد بر آن دو درصد از ارزش خواسته بايد به عنوان هزينه‌ دادرسي به حساب دولت واريز شود. البته اگر دعوا مربوط به مالي غيرمنقول باشد، از نظر صلاحيت دادگاه و امكان تجديدنظرخواهي دعوا بايد خواهان مبلغي را به عنوان ارزش خواسته در دادخواست خود اعلام كند، اما از نظر هزينه دادرسي موضوع به كارشناس ارجاع مي‌شود تا بر مبناي قيمت منطقه‌اي ملك موضوع دعوا، هزينه دادرسي توسط دادگاه محترم تعيين شود. در آخر بايد عنوان كرد كه در دعاوي مالي مبلغ چهل هزار ريال نيز اضافه بر هزينه دادرسي از خواهان دعوا دريافت مي‌شود.

تقديم دادخواست

در پرونده پيش‌رو خواهان دعوا شخصي است به نام اکبر... که دادخواستي را تقديم مجتمع قضايي دادگاه‌هاي حقوقي كرده است. خواهان دعوا عنوان دادخواست خود را تقاضاي صدور حكم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمي و فک رهن موضوع دعوا مقوم به /000/100/5 ريال درج كرده است.

وي در بخش مربوط به شرح دادخواست خود اعلام می دارد كه اينجانب ملکی به وصف شش‌ دانگ یک خانه به پلاک 484/2426 در بخش 10 تهران از خوانده خريداري كرده و خوانده دعوا متعهد به فک رهن و انتقال رسمی ملک ظرف 2 ماه شده است؛ حال با توجه به عدم اجراي تعهدات از جانب خوانده دعوا و تخلف وي، تقاضاي الزام خوانده را به ایفاي تعهدات وی از محضر دادگاه محترم دارم.

خواهان دعوا در بخش مربوط به دلايل و منضمات دادخواست تقديمي خود تصویر مصدق مبایعه‌نامه عادي و کپی مصدق گواهي عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمي را درج كرده است.

رسيدگي دادگاه

دادخواست فوق پس از طي شدن تشریفات مربوط به ثبت به يكي از شعبات از دادگاه‌هاي حقوقي تهران ارجاع و در شعبه مربوط ثبت مي‌شود. در ابتدا وضعیت ثبتی آن ملك استعلام می‌شود. مدیر دفتر پس از ثبت دادخواست به علت کسر تمبر هزينه دادرسي به خواهان دعوا اخطار رفع نقص مي‌دهد و پس از رفع آن توسط خواهان و پرداخت مابقي هزينه دادرسي، پرونده به قاضي دادگاه داده مي‌شود. وي نيز با ملاحظه محتويات پرونده و قيد كامل بودن محتويات پرونده، دستور تعيين وقت جلسه رسيدگي را به دفتر خود مي‌دهد. دفتر دادگاه نيز در ادامه وقت جلسه رسيدگي را تعیین و جلسه پس از ابلاغ در وقت مقرر تشکیل مي‌شود. خواهان در جلسه رسیدگی خواسته را به شرح دادخواست اعلام می‌کند، خوانده هم ادعا می‌کند که من سند را به درخواست پسرم که گفت ضمانت‌نامه است، امضا کردم، ولی نمی‌دانستم مبایعه‌نامه بوده است. جواب استعلام نیز حاکی از مالکیت خوانده است.

راي دادگاه

دادگاه پس از اعلام ختم رسیدگی اقدام به انشاي رای به این شرح می‌كند:

«در خصوص دعواي خواهان، آقاي اكبر... عليه خوانده آقای... به خواسته تقاضاي صدور حكم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمي و فک رهن موضوع دعوا، نظر به مفاد دادخواست، اظهارات خواهان، مبایعه‌نامه مورخ 12/3/91 و پاسخ استعلام و اقرار خوانده به امضا و ادعای عدم آگاهی از مفاد سند و عدم ارايه دلايل مقتضی، خواسته خواهان ثابت و مستندا به مواد 198 و 519 قانون آيين دادرسي مدني و 10 و 219 و 220 قانون مدنی، خوانده به فک رهن و سپس تنظیم سند به نام خواهان و پرداخت هزینه دادرسی محکوم می‌شود. رای صادره حضوری و ظرف 20 روز قابل تجدید نظر است.»

تحليل رای

در پرونده و رای صادره نکات ذیل حایز اهمیت است:

قبل از توضيح مفاد پرونده فوق بايد ابتدا اشاره كرد كه برخي از شوراهاي حل اختلاف از پذيرش دعواي الزام به تنظيم سند رسمي خودداري مي‌كنند. با نگاهي به قانون شوراي حل اختلاف دليلي بر صالح ندانستن اين مرجع حل اختلاف در رسيدگي به دعواي الزام به تنظيم سند رسمي وجود دارد منتها بايد خواهان دعوا خواسته خود را حداكثر تا پنجاه ميليون ريال مقوم كند تا امكان طرح اين دعوا در شوراي حل اختلاف وجود داشته باشد.طبق مواد 10 و 219 قانون مدنی افراد باید به تعهدات خود عمل کنند و تعهدات آنها لازم‌الاتباع است و با توجه به مفاد قرارداد که فروشنده متعهد به حضور در دفتر‌خانه و تنظیم سند رسمی و فک رهن شده است، بنابراین می‌بایست به این تعهد عمل کند و در صورت استنکاف به این امر اجبار می‌شود.

در صورت تخلف متعهد و ورود خسارت در نتیجه آن طبق مواد 226 به بعد قانون مدني و مواد 515 الی 522 قانون آيين دادرسي مدني ملزم به پرداخت خسارات خواهد بود. آنچه در پرونده‌های املاک مورد عمل است، استعلام ثبتی وضع مالکیت ملک است که برای احراز انتساب خواسته به خوانده صورت می‌گیرد، زیرا در صورت عدم ثبت به نام وی و در نتیجه عدم مالکیت رسمی خوانده نمی‌توان وی را به این کار اجبار كرد.

در مورد ادعاهای خوانده آنچه مسلم است، طبق ماده 1257 قانون مدنی بار اثبات دلیل بر عهده مدعی است و با توجه به انقلاب دعوا به دلیل اقرار به صدور امضا از وی و اصل صحت قراردادها و در نتیجه مدعی شدن خوانده باید دلايل قانونی از جانب وی ارايه شود که در مانحن‌فیه ادعای نامبرده با دلايلی همراه نشده است.

با توجه به اصل صحت و لزوم قراردادها ادعای مذکور مخالف ظاهر و اصل است و نیاز به دلیل دارد.

اما اشکالی که در پرونده موجود است اخطار رفع نقص برای تکمیل تمبر هزينه دادرسي است، زیرا آنچه ملاک ابطال تمبر هزينه دادرسي و محاسبه آن بوده، اعلام خواهان و تقویم خواسته است و تمبر در هر صورت بر اساس تعرفه تعیین می‌شود در نتیجه اقدام خواهان محترم با توجه به ابطال تمبر بر اساس تقویم خواسته از لحاظ قانونی صحیح است و قیمت بازاری ملک تاثیری در آن ندارد و حتی در مورد هزینه دادرسی نیز قیمت منطقه‌ای لحاظ می‌شود. به نظر می‌آید مستندا به بند 4 ماده 62 قانون بهاي خواسته همان است که خواهان در دادخواست

تعیین می‌کند.

با عنایت به مراتب فوق به نظر می‌آید كه رای فوق موافق موازين شرعي و قانوني و اصول و قواعد مسلم حقوقي صادر شده است.

به نقل از سایت حمایت