تنظیم قرارداد تعهد به انتقال (تعهد به بیع) جایگزینی برای مبایعه نامه ها و قولنامه ها
سایت حقوقی دادآور
محمدرضا دشتی اردکانی روز سه شنبه در گفت وگو با خبرنگار حقوقی قضایی ایرنا، این اظهارات را در راستای اجرایی شدن قانون پیش فروش ساختمان عنوان کرد که از تیر ماه امسال اجرایی شده است.
دشتی اردکانی در این گفت و گو از مردم خواست تا برای تنظیم سند پیش فروش ساختمان به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
وی افزود: با توجه به کلاهبرداری هایی که در زمینه مسکن بویژه در خصوص پیش فروش ساختمان و آپارتمان در کلان شهرها رخ داده است، قوه قضاییه در راستای سیاست های قضا زدایی، لایحه ای از طریق دولت به مجلس ارسال کرد و مجلس نیز در مرکز پژوهش ها و با استفاده از نظریات حقوقدانان و کارشناسان در کمیسیون قضایی، آن لایحه را مورد بررسی دقیق و کارشناسی قرار داد.
رییس کانون سردفتران و دفتریاران خاطرنشان کرد: این لایحه به نام قانون پیش فروش ساختمان در سال 89 نهایتا در مجلس تصویب شد.
وی گفت: از آنجا که این قانون تاسیس جدیدی در حقوق ایران بود، برای اجرایی کردن آن به سازو کارهای خاص و نوشتن آیین نامه نیاز داشتیم و به همین دلیل اجرا شدن آن از سال 89 تاکنون طول کشیده است.
وی اضافه کرد: آیین نامه با تصویب وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد واملاک کشور نوشته شد و به تایید رییس قوه قضاییه و سپس به تصویب هیات وزیران رسید و سپس ابلاغ شد.
دشتی اردکانی با بیان اینکه سیستم ثبت الکترونیکی در دفاتر اسناد رسمی از شهریور 92 اجرایی شده است، گفت: این قانون نیز مانند ثبت آنی با سازو کارهای خاص باید انجام می شد و شهرداری ها براساس ماده 22 قانون پیش فروش ساختمان، باید نسبت به صدور شناسنامه فنی ساختمان اقدام کنند.
** سازمان ثبت برای اجرای قانون از زمان ابلاغ کاملا آمادگی داشت
رییس کانون سردفتران و دفتریاران تصریح کرد: سازمان ثبت از زمان ابلاغ آیین نامه صد در صد آمادگی اجرایی داشت اما برخی مدارک (مثلا شناسنامه فنی ساختمان) که توسط نهادهای دیگر باید صادر می شد و برای تنظیم سند رسمی پیش فروش ضرورت داشت، متاسفانه آماده نبود.
وی افزود: شناسنامه فنی ساختمان توسط شهرداری ها در بیشتر شهرستان ها صادر شده است، لذا ششم تیرماه امسال با بارگذاری فرم پیش فروش ساختمان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد،این قانون رسما به اجرا درآمد.
**تنظیم قرارداد تعهد به انتقال (تعهد به بیع) جایگزین خوبی برای مبایعه نامه ها و قولنامه ها
رییس کانون سردفتران و دفتریاران اظهار داشت: با توجه به اینکه کانون سردفتران در سال 93 در رابطه با تنظیم قرارداد تعهد به انتقال یا تعهد به بیع، چینش موضوعی را در دستور کار خود قرار داده بود، تصمیم گرفته شد بدلیل آماده نبودن و صادر نشدن شناسنامه های فنی توسط برخی شهرداری ها از جمله شهرداری تهران، سند تعهد به انتقال، فعلا جایگزین شود.
وی سند تعهد به انتقال را جایگزینی مطمئن و ضمنا رسمی همان قولنامه و مبایعه نامه هایی که مردم بصورت عادی می نویسند،
عنوان کرد و افزود: سند تعهد به انتقال، سندی است که تمام مزایای سند رسمی را دارد.
**حاکمیت پشتیبان سند رسمی است
دشتی اردکانی با بیان اینکه ماده 1287 قانون مدنی سند رسمی را تعریف نموده است، گفت: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن ها و طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، سند رسمی است، اسناد دیگر سند عادی محسوب می شود.
وی با برشمردن مزایای اسناد رسمی به مردم پیشنهاد کرد با توجه به مشکلات بوجود آمده حتما از سند رسمی استفاده کنند و طبق صریح ماده 92 الی 95 قانون ثبت اسناد و املاک لازم الاجرا بودن مفاد سند رسمی از مزایای مهم آن است .
دشتی اردکانی گفت: لازم الاجرا بودن سند رسمی یعنی مفاد سند بدون مراجعه به محاکم قضایی توسط ادارات اجرای ثبت، باید اجرا شود.
** تنظیم سند رسمی یعنی نظم حقوقی جامعه
رییس کانون سردفتران و دفتریاران، تنظیم سند رسمی را نظم حقوقی و اجتماعی جامعه دانست و اظهارداشت: اگر به محاکم دادگستری رجوع کنیم در می یابیم که درصد زیادی از پرونده های دعاوی تشکیل شده در دادگستری ها مربوط به همین سندهای عادی است که تنظیم می شود.
وی ادامه داد: در این پرونده ها مردم به دلیل تنظیم سند عادی و ثبت نشدن رسمی آن، نتیجه سال ها زحمت و تلاش خود را در زندگی از دست می دهند، چون امکان اینکه ملکی همزمان به چند تن ، پیش فروش شود بسیار زیاد است.
**پیش فروش ساختمان انتقال تدریجی ملک به پیش خریدار است
دشتی اردکانی با بیان اینکه پیش فروش ساختمان انتقال تدریجی ملک به پیش خریدار است و انتقال در طول مدت قرارداد صورت می گیرد، گفت: وقتی انتقال صورت گرفته باشد، اگر پیش فروشنده ممنوع المعامله یا بدهکار و مدیون شود، ملک موضوع سند پیش فرش از مالکیت ملک اولیه خارج و به پیش خریدار انتقال پیدا کرده است و نمی توان ساختمان پیش فروش شده را مورد ادعا تصرف قرار داد چون جزو اموال پیش فروشنده به حساب نمی آید.
**شهرداری ها طبق قانون موظف به صدور شناسنامه فنی ساختمان هستند
رییس کانون سردفتران و دفتریاران، صدور شناسنامه فنی ساختمان را از وظایف شهرداری ها برشمرد که در قانون پیش فروش ساختمان در ماده 22 قانون لحاظ شده است.
وی در ادامه گفت: از شهرداری ها باید مطالبه شود چرا این قسمت قانون اجرا نمی شود.
وی افزود: مشکلات مردم را به دلیل عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان از سوی شهرداری ها نمی توان نادیده گرفت و این وظیفه در این قانون بر عهده شهرداری ها است وآن ها باید عزمی راسخ دراجرای این قسمت از قانون داشته باشند.
دشتی اردکانی تاکید کرد: طبق قانون پیش فروش ساختمان، سند در همان زمان پیش خرید به نام پیش خریدار تنظیم و مالکیت خریدار تضمین می شود.
وی درمورد هزینه تنظیم قرارداد نیز افزود: برای خرید یک ساختمان 500 میلیون تومانی حدود 200 هزار تومان هزینه می شود.
** بیش از حدود 50 درصد وجوه اخذ شده در دفترخانه متعلق به آن دفتر خانه نیست
رییس کانون سردفتران و دفتریاران با متفاوت خواندن وجوهی که در دفتر خانه و دیگر مراجع اخذ می شود، گفت: هزینه های اخذ شده در مراجع دیگر متعلق به خود آن مراجع است اما بخش عمده ای از هزینه هایی که سردفتران از مردم اخذ می کنند باید به عنوان حق الثبت به خزانه دولت واریز شود.
به گفته وی، حدود 50 درصد وجهی که به حساب دفاتر اسناد رسمی می رود، مربوط به سردفتر و دفترخانه است و بقیه آن، 15 درصد به حساب معاون دفترخانه، 15 درصد متعلق به کارمندان ، 10 درصد متعلق کانون سردفتران و حدود 12 درصد نیز بعنوان مالیات شغلی محاسبه می شود.
دشتی اردکانی تاکید کرد: هزینه ای که توسط مردم به دفترخانه پرداخت می شود بسیار کمتر از رقم پرداختی مردم به مراجع دیگر است.
وی اضافه کرد: برای یک ملک 500 میلیون تومان در مراجع دیگر چهار تا پنج میلیون تومان دریافت می شود، اما با توجه به سند پیش فروش ساختمان و تعهد بیع چیزی حدود 200 هزار تومان که نصف بیشتر آن حق الثبت اخذ شده توسط دفتر خانه ها است که به حساب دولت واریز می شود.
**منعی برای انجام کار دلالی ایجاد نشده است
دشتی اردکانی در پاسخ به اینکه وضعیت دلالی با اجرای قانون پیش فروش ساختمان چه صورت خواهد بود؟ گفت: در ماده 24 قانون مشخص شده است که وظیفه مشاور املاک این است که خریدار و فروشنده را به همدیگر معرفی و پیش خریدار و پیش فروشنده را برای تنظیم و ثبت سند به دفاتر اسناد رسمی دلالت کند.
به گفته وی، قانون مصوب سال 1317، وضعیت و صلاحیت دلال را تعریف کرده است و درخصوص دفاتر اسناد ر سمی هم قوانین متعددی مانند قانون ثبت مصوب سال 1310 و ماده 1287 قانون مدنی و قانون دفاتر اسنادرسمی مصوب سال 1354 وجود دارد که به دفاتر اسناد رسمی برای نوشتن سند رسمی تکلیف شده است.
دشتی اردکانی اظهار داشت: یک شخص برای دلالی با سواد اندک خواندن و نوشتن هم می تواند فعالیت کند اما یک سر دفتر اسناد رسمی باید شرایط خاصی داشته باشد و هر کسی نمی تواند متصدی دفتر اسنادرسمی شود.
وی تاکید کرد: بی شک یک حقوقدان با کسی که تنها سواد خواندن نوشتن اندکی دارد، برابری نمی کند.
**دفترخانه غیرمجاز در کشور وجود ندارد
رییس کانون سردفتران و دفتریاران با بیان اینکه اعلام شده است، تعداد زیادی دلال غیرمجاز در کشور فعالیت می کنند، گفت: این در حالی است که حتی یک دفترخانه اسنادرسمی بدون مجوز در کشور وجود ندارد.
وی ادامه داد: هر دفترخانه ای که به آن مراجعه شود دارای مجوز است و هر روز بصورت الکترونیکی توسط سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور کنترل می شود؛ یعنی سردفتر حتی مرخصی برود در سامانه ثبت املاک و اسناد کشور مشخص است و جایگزین او که بعنوان کفیل تعریف شده است در سامانه سازمان ثبت نیز برای همه مشخص است.
وی با بیان اینکه حسب اطلاعات واصله دو هزار مرجع بدون مجوز در کشور در حال فعالیت است، گفت: مردم چگونه به این مراجع فاقد مجوز اعتماد کنند و زندگی خود را دست آنان بسپارند؛ در حالی که دفاتر اسناد رسمی توسط چهار نهاد رسمی کشور طبق قانون سالیانه بازرسی و کنترل می شوند.
وی اضافه کرد: بیاییم از مردم نظرخواهی کنیم و درصد رضایتمندی مردم نسبت به مراجع غیر رسمی بدون مجوز و دفاتر اسناد رسمی را از خود آنان بپرسیم و ببینیم چه تعداد سند عادی و چه تعداد سند رسمی اختلافش به دادگستری کشیده شده است.
دشتی اردکانی تاکید کرد: سند عادی سندی بدون پشتوانه و با گرفتاری و مشکلات مردم همراه است.
**فعالیت دفاتر اسناد رسمی حتی در دورترین نقطه کشور
رییس کانون سردفتران درخصوص نیاز یا عدم نیاز به دفاتر بیشتر در کشور گفت: با توجه به اینکه طرح قانونی اصلاح قانون دفاتر اسناد رسمی در مجلس در شرف رسیدگی است و با توجه به اینکه سامانه الکترونیک ثبت اسناد به صورت الکترونیکی به لحظه می تواند تمام اسناد ثبت شده در کشور را رصد کند، اگر به دفترخانه جدید احتیاجی بود حتما در طرح قانونی جدید، اصلاح لازم به عمل خواهد آمد.
وی افزود: با توجه به آمار موجود، به نظر ما نیازی به افزایش دفاتر نیست؛ چون حتی در دورترین نقاط کشور و جزایر خلیج فارس نیز دفترخانه وجود دارد و مردم براحتی می توانند به آن دفاتر مراجعه کنند و اسناد خود را تنظیم کنند.
** سند عادی نباید نوشته شود
دشتی اردکانی با بیان اینکه مخالف فعالیت شغلی کسی نیستیم، گفت: حرف ما این است که سند عادی که بدون ضمانت اجراست در کشور نباید تنظیم شود.
وی با طرح این سوال که چرا مجلس موظف کرده است سند پیش فروش ساختمان بصورت سند رسمی نوشته شود، ادامه داد: دلیلش این بی نظمی هایی بود که در جامعه پیش آمد و مشکلاتی است که به تبع آن برای مردم بوجود آمده است.
رییس کانون سردفتران اضافه کرد: حتی بسیاری از اسناد عادی بین خود مردم بصورت قولنامه ها و مبایعه نامه نوشته می شود.
** بستر تنظیم سند رسمی برای زمین های فاقد سند فراهم است
دشتی اردکانی درخصوص زمین های فاقد سند گفت: اکثر املاک بدون سند متعلق به دولت است و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هم مدام تاکید می کند با توجه به تصویب قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های فاقد سند جهت دریافت سند مالکیت اقدام شود.
وی ادامه داد: سازمان ثبت اسناد و املاک با توجه به روند الکترونیکی شدن امور ثبتی، آمادگی دارد برای املاک فاقد سند مالکیت، سند صادر کند و امروز بستر این کار فراهم است.
دشتی خاطرنشان کرد: دفترخانه ها آمادگی دارند اسناد پیش خرید و فروش ساختمان را ثبت کنند و فرم سند پیش فروش و پیش خرید در سامانه دفاتر اسناد بارگذاری شده و درتمام دفاتر اسناد رسمی این فرم وجود دارد.
وی با بیان اینکه سند تعهد به انتقال، سند رسمی است، ادامه داد: دفاتر اسناد رسمی آمادگی دارند سند پیش فروش ساختمان و سند تعهد به انتقال را تنظیم کنند.
** مزایای سند رسمی طبق قانون باید اطلاع رسانی شود
دشتی اردکانی در پاسخ به این سوال که چگونه مردم باید از مزایای قانون پیش فروش ساختمان و سند رسمی مطلع شوند، گفت: ماده 21 آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان، وزارتخانه های راه و شهرسازی، وزارت دادگستری و وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی موظفند با همکاری سازمان صدا و سیما و ثبت اسناد و املاک کشور به منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزامات قانون و آیین نامه اجرایی آن به نحو مقتضی اطلاع رسانی کنند.
